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嘉实基金相关人士在接受第一财经记者采访时指出，消费基础设施REITs的出现体现了REITs市场的不断创新和高质量发展，也将带动相关产业链的发展，创造更多就业机会，促进国内消费市场增长。 同时也有利于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，不断丰富和完善公募REITs市场的资产谱，进一步助力宏观经济的稳定增长提振资本市场信心，为国内经济做出贡献。 注入新的活力。
优质基础资产
在我们积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济的背景下，消费基础设施REITs肩负着促进消费、保障民生的重要使命。 10月20日，中国证监会发布《关于修改《公开发行基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条的决定》。 与原来的内容相比，证监会增加了“百货商场、商场、农贸市场等消费基地”。 设施”。
今年3月，为贯彻落实中央经济工作会议关于聚焦扩大内需的决策部署，国家发展改革委、证监会分别印发了《关于规范做好扩大内需的通知》。基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目申报与推荐》《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》明确将基础设施REITs试点范围扩大到消费者基础设施部门。
商业地产企业作为原始股权持有者，尤其期待消费基础设施REITs的接受。 此次受理的四只消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT由万科旗下印力集团发起。
在多个项目同时启动资产筛选或申报工作的情况下，上述四款产品能够成为首批发行的消费基础设施REITs，与其优质的基础资产密切相关。
具体来看，首批四只消费基础设施REITs的原始股权持有人分别为中国金茂控股集团有限公司（简称“中国金茂”）、物美商业集团（简称“物美”）、华润置业。华润（集团）股份有限公司（简称“华润”）和万科企业股份有限公司（简称“万科”）都是消费基础设施领域的领先企业。 其中，中国金茂、华润、印力集团（以下简称“印力”）分别拟以长沙金茂兰秀城、青岛万象城、杭州西溪印象城等购物中心为底层资产。 三个标的资产项目均位于该市黄金商业地段，已运营超过7年。 截至2023年6月底，项目出租率在98%以上，具备长期稳定运营能力。
嘉世物美消费REIT集合资产位于北京中心城区，包括大成项目、玉亭桥项目、华天项目和德胜门项目。 四个项目总建筑面积约7.8万平方米。 各项目主要经营品牌超市、餐厅、美发店、药店等贴近社区生活的便民业态。 是典型的保障首都基本民生的社区商业项目，民生属性突出。
青岛万象城购物中心由国企华润置地旗下轻资产管理平台华润万象人寿运营。 据悉，该项目于2015年开业，位于青岛核心商务区。 是目前青岛市规模较大、高品质、覆盖全区的城市级购物中心。 商业建筑面积约30万平方米，最新入住率超过98%。 。
在谈及公募REITs底层资产筛选时，嘉实基金相关人士接受记者采访时表示，考虑到我国公募REITs底层资产分为产权类和特许经营类，特别是特许经营类比较特殊，因为有特许经营权。 经营期限要求。 为此，我们不断观察各项指标，寻求更合适、更有效的评价。 “从投资角度来看，我们主要坚持观察底层资产配置的稳定性和增长性的逻辑，包括观察资产所属行业的增长情况、市场供需情况等，力求实现长期期限持有。” 嘉实基金相关人士表示。
消费基础设施REITs与之前的公募REITs相比有何特点？ 华夏基金基建与房地产事业部相关人士表示，消费基础设施与百姓生活息息相关。 人们对消费基础设施的了解更加深入，投资者的认可度更高，消费基础设施项目也需要管理者的主动管理能力。 要求越高，资产想象空间和增长潜力一般会更大。
该人士指出，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中最重要的类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体。 消费基础设施公募REITs的成功发行，将促进消费基础设施再投资，鼓励更多社会资本参与消费基础设施投资，增加市场供给，为居民提供更多、更便捷、更好的消费场景，改善消费条件、优化消费环境。商业网点布局。
“消费基础设施作为底层资产，收入来源多样。租金部分包括固定租金和佣金租金，收费模式也多种多样。” 天翔投资咨询基金评估中心人士表示，与传统基础设施底层资产相比，消费基础设施的现金流会波动更大，更容易受到宏观经济基本面、企业实体运营能力等因素的影响，其潜在回报可能会有所下降。更有优势。 因此，消费基础设施公募REITs一方面盘活商业地产相关现有资产，另一方面为投资者提供更广泛的投资标的。 投资者通过投资不同底层资产的公募REITs项目，可以获得更广泛、更多元化的收益分布特征，配置价值凸显。
年内盈利可观
记者注意到，在今年动荡的市场中，公募REITs的表现依然可圈可点。
Wind数据显示，截至11月1日，今年以来市场上取得业绩的24只公募REITs产品中，仅有1只实现负收益，其余均实现正收益。 其中，华安张江产业园REIT年内回报率最高，为11.69%。
对此，天翔投顾基金评估中心人士指出，今年以来，由于股市持续波动以及投资者风险偏好下降的趋势，分红稳定的公募REITs变得越来越多。深受投资者欢迎。 由于我国公募REITs有强制分红比例规定，符合分配条件的每年必须至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可分配金额的90%。 因此，公募REITs的长期回报是稳定的。 。 此外，受夏季旅游旺季支撑，高速公路业绩回升，部分基础设施REITs也具备优势。
从长期业绩来看，公募REITs的业绩表现并不理想。 Wind数据显示，成立以来有业绩表现的24只公募REITs中，有20只成立以来业绩为正，4只为负回报。
对于公募REITs的长期业绩，天翔投顾基金评估中心相关人员分析，公募REITs的收益一方面来自其二级市场价格的资本收益，另一方面其相对稳定的分红其他。 近年来，随着房地产行业逐渐进入下行周期，以基础设施为底层资产的公募REITs产品二级市场价格也受到市场情绪影响，大多呈现下跌趋势。 此外，由于我国公募REITs发展时间短、估值体系不成熟，前期二级市场价格波动也较大。 但从长期来看，由于强制分红的特点，公募REITs产品具有长期稳定的分红收益和相对可控的风险，使其成为较好的价值投资标的。
发展前景广阔
作为重要的资产类别之一，国内消费基础设施REITs的发展前景令人期待。 对于商业地产行业来说，强调快速变现而非长期运营的传统盈利模式有望改变。
华夏基金基础设施与房地产业务部人员认为，随着REITs市场的不断发展，制度的逐步完善，各类投资者和市场主体的引入，底层证券种类和数量的增加，资产方面，REITs市场的稳定性有望改善。 未来，我国公募REITs市场仍有巨大的发展潜力和空间，可能会出现更多有益的变革和创新，需要政策、市场、监管等多方面的协调和推动。
“我国公募REITs市场发展前景巨大，目前仍处于发展初期，与海外成熟的REITs市场相比，其规模和产品多样性仍有巨大发展空间，发展红利尚未释放。” 天翔投顾基金点评。 该中心相关人员表示，未来，国内REITs底层项目类型将不断丰富，投资者将更加多元化。 相信监管将进一步完善相关立法、信息披露、细化规则，助力REITs市场健康可持续发展。 。 此外，REITs市场的更加成熟和完善，也进一步促使相关项目产品的估值回归理性。 从长远来看，公募REITs产品可以有效盘活我国现有基础设施和房地产相关资产，使投资者能够通过更丰富的渠道投资房地产相关标的。
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