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“政策必须有效。” 于亮毫不犹豫地回答了第一个问题。 他分享的一组行业数据显示，8月份以来，政策力度释放了合理的住房需求，并显现出一定效果。 9月份，一二线城市成交面积环比增长13.4%。 10月上半月最新数据相比9月继续改善。 于亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为复苏提供了一定动力。
不过，于亮也强调，不能指望政策能够一举解决所有问题。 他认为，市场短期复苏基础尚不牢固，建议各地因城施策，根据当地市场情况更加及时调整，加快政策落实。
“特别是在供给侧，可以采取更加积极主动的措施。” 于亮举例说，“比如，对于库存过多的地区，应暂时放慢土地供应节奏，对于以往规划用途有偏差的土地、房产，应考虑改变性质生产市场更需要的产品，都是地方政府管辖范围内可以考虑的措施。”
对于第二个问题，于亮保持了一贯的态度——房地产市场需求正在从“有没有”阶段转向“好不好”阶段。
市场是否存在供过于求的情况？ 以“平均化”为出发点，于亮表示，“城市用小城镇平均化，大城市用小城市平均化。目前，客户对住房的需求越来越多，类型也越来越多。”多样化，但对于新需求的市场供给不足”。
市场的新需求在哪里？ 万科开发业务负责人张海表示，根据一线经验，现在的客户对产品功能要求很高，看重户型、室内装修、景观、配套、物业服务等综合体验。 企业交易合格标准由60分提高到80分。 企业需要在投资研判、客户洞察、产品定位、交易效率等关键方面从个人冠军向全能高手转变。
从城市人口增长、改善、更新的需求来看，于亮预计，未来住宅建设的核心价值将在10亿至12亿平方米。 从这个角度来看，目前的住房建设水平是超卖的。 预计今年新开工面积将低于7亿平方米，恢复到2006年的水平，与10亿至12亿平方米的中心值相去甚远。 他认为，“住房作为居民生活的基本必需品不会消失，长期被压抑后会得到释放”。
不管怎样，当前的阵痛期仍在考验着行业内的每一个人。 于亮坦言，行业阵痛的影响持续的时间比预想的要长，而且仍在持续。 阵痛的压力对每个人来说都是一样的。 对于各方来说都不容易，大家都在努力度过阵痛期。 不过，于亮强调，无论是意愿还是接受度，行业都将进入新的发展阶段，万科最关心的是其未来的发展。
“只有适应时代变化的企业，才能历经周期。对于万科来说，与客户、城市同步发展，就有生意。” 对于万科来说，公司目前正在实施开发、运营、服务并重的战略，于亮凸显了两大难点。
第一个难点是培养赚小钱、慢钱、血汗钱的能力。 以长租公寓业务为例。 长租公寓是房地产行业最难赚钱的业务之一。 不过，万科的努力已经得到了回报。 博宇总经理胡东华透露，今年6月以来，博宇单月利润连续实现正回报，9月份累计实现净利润为正。 预计今年内即可实现整体盈利。
于亮表示，万科通过建立一整套成熟的策略，长短租相结合，个人客户与企业客户相结合，不断降低流量引流成本，提高运营效率，最终实现了正盈利。
第二个难点是商业模式能否实现闭环。 经营服务业务初期投入大、回报周期长、见效慢。 不过，随着REITs政策的出台，这个问题有望得到解决。 于亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房正在积极筹备REITs，有信心取得突破。 一旦REITs链接完成，万科有望真正从开发商向房地产开发商转型。
“目前没必要太悲观。” 于亮在总结中依然为行业打气，“我相信城市永远不会结束，只要与客户和城市同步发展，未来还是会有很多机会。”
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