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业内人士表示，此次《指引》的修订，夯实了公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施的政策基础，标志着规则的进一步完善，将为我国公募REITs市场注入新的活力。
建立规则框架
2023年10月20日，中国证监会发布修订后的《公募基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），删除了“不包括住宅和商业房地产”的相关表述明确将“百货商场、农贸市场等消费基础设施”和“保障性租赁住房、清洁能源”纳入基础设施范围，同时强调基础设施项目要“符合国家重大战略和发展规划” 、产业政策、投资管理规定及其他相关要求。”
中信证券研究认为，这是为完善监管规则、建立消费基础设施REITs推出的制度框架而进行的适应性修订。
目前，市场对消费基础设施REITs的讨论依然热烈。
原因是，“在构建国内国际双循环的背景下，消费是促进内循环、拉动经济发展的关键一环。” 中金基金相关负责人坦言，“消费基础设施REITs可以带动购物中心、百货商店。 农贸市场等消费场所的发展，为居民提供了优质的购物环境，提高了居民的生活水平。 同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最重要的类型之一，资产规模大、市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体，因而备受市场关注。 ”
据记者了解，在成熟的REITs市场中，购物中心等消费类物业已达到相当规模。 截至2023年9月，美国零售REITs市值占比14%，新加坡零售REITs市值占比10%，香港零售REITs市值占比高达76%。
鉴于我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、现有资产规模可观，将其纳入公募REITs试点必将有助于增加我国公募REITs市场规模的增长、资产类型的丰富性、和市场交易。 此次活动对于REITs市场长期稳定健康发展具有深远意义。
推动高质量发展
值得一提的是，今年前三季度，国民经济持续复苏，消费活力日益凸显，消费数据企稳向好。
大多数行业专家认为，推出消费基础设施房地产投资信托基金的时机已经成熟。
一方面，在基础设施REITs净回笼资金主要用于在建项目和前期工作成熟的新项目的要求下，消费基础设施REITs的发行有利于加快线下消费空间建设，促进消费基础设施REITs的发展。改善消费条件，创新消费场景。
另一方面，消费基础设施的运营绩效与其运营管理能力密切相关。 拥有专业运营管理团队的消费基础设施REITs有望更加受到市场青睐，并进一步形成公募REITs发行带动商业运营管理能力提升的正反馈。 ，逐步增加行业优质服务供给。
业内普遍认为，随着《指引》修订完成，消费基础设施发行公募REITs的基本制度条件已具备，首批消费基础设施REITs项目即将启动。
市场持续扩大
公开数据显示，截至2023年10月20日，市场上发行的公募REITs有29只，共有6只处于证监会申报阶段。 从市场规模来看，已发行公募REITs中，首发项目规模合计954.52亿元，扩建项目规模50.64亿元。 公募REITs市场规模已突破千亿门槛。
据记者了解，今年以来，上交所坚持常态化发行，已成功推出5个首发项目、2个扩容项目，4个项目正在审核中，尚有100多个储备项目在有序发行中。过程。
毫无疑问，我国公募REITs已进入常态化发行的新阶段。 后续市场规模将不断扩大，资产类型将更加丰富。 这是大势所趋。
至于什么样的消费基础设施可以从REITs中受益？
“我个人认为，位于一线城市核心商圈且接近满租的项目应该有更高的机会获批。” 一位基金经理在接受记者采访时表示，“目前来看，商场似乎更受市场欢迎。” 偏好”，主要原因是项目普遍估值较高，前期沉淀资金较多。 在行业流动性趋紧的当下，退出套现的需求最为强烈，效果也最好。”
从原始权益持有者的角度来看，对于有意参与消费REITs申请的企业，上述基金管理人建议可以从以下几个维度入手筛选底层资产——即位于高位的企业-能源城市； 运营成熟稳定，已运营三年以上； 不包括住宅、公寓、酒店和办公楼业态； 收入好，出租率高，收款情况良好； 项目公司单独持有，不存在住宅开发业务，也不存在可供资产剥离的可行资产。
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