中国建行申报保租房REITs已获国家发改委受理

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10月13日，中国建设银行股份有限公司发布关于申请发行基础设施公募REITs的公告。 该行子公司建信住房服务有限公司（简称“建信住房”）担任原股东。 北京、上海、苏州持有并运营的三个保障性住房项目已申请发行基础设施公募REITs。 三个保障房项目均以建信住房和建信住房租赁基金现有资产为基础，以市场化方式产生。6Fg财经新闻网

业内人士表示，此举实现了租赁住房REITs领域三个方面的首次重大突破。 未来，预计监管政策将进一步放松，保险公司将进一步加快保障性租赁住房REITs的申请，市场化长租公寓的申请和发行进度也有望进一步加快。6Fg财经新闻网

建设银行住房保障型REITs申请已获国家发改委受理6Fg财经新闻网

根据中国建设银行股份有限公司发布的公告，建信住房作为原股东，以其在北京、上海、深圳等地持有并运营的三个保障性住房项目，申请发行基础设施公募REITs。苏州.6Fg财经新闻网

据悉，这三个保障性住房项目均来源于建信住房和建信住房租赁基金现有资产，以市场化方式运作。 建信住房和建信住房租赁基金收购非住宅存量住房并改造为保障房，通过专业化运营提质增效。6Fg财经新闻网

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本次发行公募REITs将进一步丰富基础设施公募REITs的发起主体和资产类型。 推动多主体投资、多渠道供给支持保障性住房发展，是一项重要探索。 这是该行贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持先租后买原则的重要举措。 这是帮助探索房地产业新发展模式的重要举措。6Fg财经新闻网

公告称，本次发行公募REITs是建行实施住房租赁战略系列举措的重要组成部分。 有助于打造具有银行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs为一体的综合性住房金融服务体系此次发行持续巩固该行在住房金融领域的特色和优势，提升经营效率、品牌价值和社会影响力。6Fg财经新闻网

关于公募REITs申请进展及后续安排，公告称，近日，国家发展改革委已正式受理该项目的申请。 同时，本项目构成香港联合交易所有限公司《证券上市规则》《申请指引15》（“15号公告”）项下的分拆。 该行已按照香港联交所规定提交了PN15申请。 目前，香港联交所此申请已获得批准。6Fg财经新闻网

以保障房出租突破公募REITs“三单”约束6Fg财经新闻网

值得一提的是，公募保障房REITs上市已经一年了。 但“三单”问题也成为市场关注的焦点，即单一城市、单一融资渠道、单一经营主体。 ICCRA住房租赁行业研究院院长赵然表示，“三单”问题不仅限制了REITs的发展潜力，也削弱了公募租赁住房REITs在风险分散和资产多元化方面的能力。 市场迫切需要寻求可持续、稳健的发展模式。6Fg财经新闻网

其中，“单城”体现在，目前市场上的四只保租公营REITs的底层资产均源自一个城市。 这种集中布局使得REITs的收益和风险高度依赖于特定城市的宏观经济和市场供需。 城市经济的波动和不确定性已成为影响此类REITs业绩的重要因素。6Fg财经新闻网

“募资渠道单一”体现在华润优巢房托、北京保障性住房中心房托、厦门安居房托、深圳安居房托均依赖特定的募资渠道。 新建项目和公共租赁住房转租项目（本质上也是新建项目）成为这些REITs底层资产的主要来源，限制了其资产和投资的多样性。6Fg财经新闻网

此外，“单一运营主体”还体现在，每个REIT虽然拥有2-4个物业项目，但均由单一运营商管理。 在住房租赁行业的起步阶段，这种模式可能会带来运营策略、管理效率和风险控制能力等方面的瓶颈。6Fg财经新闻网

在此背景下，赵然指出，申建建信住房公募REITs为解决“三单”问题提供了新的方向，即通过多元化的城市布局、灵活多样的资产募集渠道以及引入多种融资方式。运营主体有望实现REITs风险分散、运营优化和资产多元化，从而推动保障性租赁住房公募REITs市场健康稳定发展。 这也符合市场、政策制定者和投资者对公募REITs突破“三单”约束，实现更广泛、多元化、灵活发展的期待。 只有解决这些核心问题，保租公募REITs才能在中国金融市场占据更加稳固和持久的地位，为投资者提供更加丰富、可靠的投资机会。6Fg财经新闻网

保障房REITs领域首次实现三大突破6Fg财经新闻网

中国建设银行公开发行住房保障型REITs申请已获国家发改委正式受理。 申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务总监孙林介绍，在保障性住房REITs领域的三个方面首次实现重大突破。6Fg财经新闻网

具体来说，突破在于，这是首个以金融机构子公司作为原始股东申报的公募REITs项目，实现了突破。 孙林表示，自2020年发改委、证监会联合下发“586号文”，启动公募REIT试点申报以来，监管层面并未限制金融企业申请公募REITs。发行房地产投资信托基金。 不过，上市公募REITs的发起人都是企业。 如果建行公募REITs能够成功发行，将为金融机构盘活现有租赁住房资产带来机遇。6Fg财经新闻网

另一个重大突破是，这是首个以市场化方式盘活现有资产的保障房REITs项目。 据北京市住建委网站显示，建信房屋已成功申请纳入保障性住房清单的租金保障性住房项目包括大兴区星光影视园北片区A组团。招商中心项目、南中轴国际文化科技园建设项目（5#南1层）保障性租赁住房改造等，均属于非住宅存量住房改造项目。 目前，四只上市租赁住房REITs的底层资产均为住宅用地。 对此，孙林表示，建信房屋持有的“非住改保”项目如果能够成功发行，将真正打通非住投融资、管理、养老的闭环。 ——发展租赁住房项目，提高投资者对非住宅的投资。 保障性住房的性质是积极的。6Fg财经新闻网

高合资本公寓事业部总经理王春杰认为，这是国内首例以基金方式收购非住宅存量转型为保障性租赁住房REITs。 目前，市场上共有四只保障性租赁房REITs，分别是安居深圳房托、厦门安居房托、北京保障房房托、华润优巢房托。 前三个主体都是各地非市场化的保障性住房管理机构，第四个只是央企的市场化管理机构。 建设银行作为新型供给主体的进入，为市场上其他注重长期投资的基金提供了借鉴。6Fg财经新闻网

“建行此次公募REITs让市场充分认识到金融工具赋能住房租赁银行的可能性，这将让银行、保险机构、信托公司等金融机构更加积极地参与住房租赁行业，为住房租赁行业提供更优质的服务。”为行业发展提供长期、低成本的支持。 资金。 此外，还将允许类似的专业私募基金加大对保障房业务的投资。”王春杰表示。6Fg财经新闻网

此外，这是首个申请公募REITs的完整投资+运营周期不到一年的保障房租赁项目。 资产持有人之一的建信住房租赁基金（有限合伙）成立于2022年10月19日。“本次申请再次创下公募REITs最快申请新纪录，进一步加强了相关部门的监管和指导。监管部门对经济适用租赁住房的开发。” 孙林说道。6Fg财经新闻网

“这是业内最值得期待的住房租赁公营REIT。” 新派公寓创始人王戈洪表示，基于建行在资金、资源、政策、人才等方面的天然优势，将整合现有市场资产，真正为租赁市场的健康规模做出贡献。 通过产品多元化、运营标准化打造标杆是可行的。 同时，金融机构利用自身资金优势，以私募REITs收购资产，引入优秀运营机构创造效率，再上市公募REITs，真正形成住房租赁资产投资闭环，非常具有投资价值。有意义的。 同时，建行公募REITs在项目属性上可能会出现一些重大突破，令人兴奋。6Fg财经新闻网

保险公司也有望加快保障房REITs申报步伐6Fg财经新闻网

随着建信住房公开发行REITs取得重大进展，展望我国保障房REITs行业的发展，孙林分析，保险公司有望进一步加快保障房REITs备案步伐。6Fg财经新闻网

据悉，就在中国建设银行宣布公募REITs申请发行取得重大进展的当天，上交所、深交所同意允许国寿资产管理股份有限公司等5家保险资产管理公司上市。试点开展房地产投资信托基金（REITs）业务，保险公司可以将其作为保障性租赁住房。 REITs公募基金管理人直接发行公募REITs，政策支持力度空前。 “中国人寿、平安等保险巨头已在长租公寓、保障租赁住房市场有所布局，有望成为首批申报保障租赁住房或长租REITs的保险公司公寓。”孙林说道。6Fg财经新闻网

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孙林还指出，预计监管政策将进一步放松，更多类型的保障房项目（如集体土地租赁住房项目）将能够通过发行公募REITs退出。 这也将加快住房租赁有效供给，完善我国租赁住房保障体系。 发挥综合促进作用。6Fg财经新闻网

此外，市场化长租公寓的申请和发行进度也有望加快。 据悉，2022年12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，证监会副主席李超在讲话中提到，要“加快推进创建保障性租赁住房REITs市场板块，研究推动将试点范围扩大到市场化长期租赁住房和商业地产等领域。6Fg财经新闻网

“随着建信住房公募REITs取得重大突破，市场化长租公寓项目的成功申报和发行指日可待。” 孙林说道。6Fg财经新闻网

王春杰指出，目前，重点大中城市相继出台了保障房租金认定标准，在框架上具有较强的一致性。 例如，在面积标准、租金标准、运营标准、准入标准等方面有很多共同的要求。 未来，保障性住房的扩张路径较为清晰，更多城市将参与人才公寓和公共租赁住房的发行。 一方面，从产品形态来看，除了集中式保障房产品外，分散式产品也有望推出； 另一方面，从经营主体类型来看，除了国企、央企和政府保障性住房运营单位外，民营企业运营的市场化长租REITs也有望突破冰并在市场上上市。6Fg财经新闻网

行业：在保障房供给增加的背景下，需要关注租金、企业盈利能力等指标。6Fg财经新闻网

展望租赁行业未来发展，珊瑚数据CEO梁志勇认为，2021年以来，各地城市积极增加保障房租量，但仍难以避免资金投入大、回收期长的问题住房租赁行业周期短、收益率低。 中国建设银行的保障房REITs申请已获国家发改委正式受理，这意味着REITs或将再度扩张，有利于缓解募集和运营资金压力，促进资产盘活，促进行业发展。 “投、融资、建、管、退出”闭环。6Fg财经新闻网

“金融设施创新对于培育住房租赁市场非常关键。同时，二级市场的发展要求资产运营有更高的透明度。” 梁志勇表示，根据珊瑚数据研究，目前，一线城市的租赁情况出现下滑，租赁房屋的合同租期同比缩短。 此外，新项目运营主体由于成立时间较短，仍需培养专业运营能力。 随着保障房供应增加，未来仍需关注租金、企业收益率、空置率、租户构成等指标，培育投资者信心，确保市场稳定运行。6Fg财经新闻网

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