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今年以来，中央高层会议多次提到城中村改造问题。 国盛证券何亚轩等9月27日在研报中表示，在当前经济下行压力较大的背景下，城中村改造有望成为稳增长、稳经济的关键因素。 房地产是重要抓手，战略意义凸显。 天风证券包荣福等9月17日在研报中表示，城中村改造主要集中在21个特大城市、特大城市。 从区位角度来看，类似于优质住房的供应。 因此，从需求端和供给端来说，都是房地产后周期时代的一个重要利好。
国盛证券熊园等人9月20日在研报中表示，21个特大城市中有6个公布了城中村改造计划，平均每年实施约49个改造项目，这仅仅相当于2019年平均每年实施的项目数。 21个城市。 数量约为1,034； 根据广州、青岛的投资强度测算，单个城中村改造项目投资规模约为5亿元，21个城市合计每年约5067亿元。 考虑到21个城市之外的一些大城市（如合肥）也将进行改造，全国总体投资规模每年可能在0.5-1万亿元。
中银证券夏一峰等9月6日在研报中指出，城中村改造将经历规划、土地前期开发整理、土地征储、建设四大阶段。 从市场实践来看，普遍存在土地退化、利益关系和产权复杂、资产资产清算、资金筹措困难、市场参与者参与积极性不高等困难。 因此，转型是一个长期、渐进的过程。 单个项目需要7-8年，整个城市周期会更长。 以上海为例，预计需要19年（2014年-2032年）。
从征地前期改造主体的呼声来看，我国目前的城中村改造模式可分为政府主导、开发商主导、村企合作三类。 政府主导模式的核心优势在于项目推进效率高、土地整理初期周期短。 采用这种模式的代表城市有杭州、上海、济南、长沙等。开发商主导模式的核心是开发商在改造过程中通过容积率的突破，成功拿地并平衡投资。 深圳和珠海主要采用这种模式。 其优点是前期不需要政府投资，不受财政限制。 其缺点是开发商以商业利益最大化为目标，可能忽视城市总体规划目标。
按照土地开发模式分类，我国城中村改造主要涉及主次联动和土地开发模式。 其中，深圳、上海、成都等城市大多采取一二级联动模式，允许负责拆迁和一级土地开发的市场主体通过协议出让、缴纳土地出让金等方式获得二级土地使用权，无需经过招标、拍卖等，这是有优势的。 在于一次、二次资源的嫁接，节约成本，提高综合利润率。 广州、杭州主要采取土地开发模式，即一级开发后，必须收购并储存土地，经过招标、拍卖、挂牌后才能进入二次开发。 一级市场和二级市场是分开的。 建地模式可以缓解资金压力，也有利于内部充分竞争，提高效率。
夏一峰等人表示，城中村改造项目周期长、需要资金大、需要协调多个利益相关方的关系。 预计未来参与者将主要是在城市更新方面经验较多的央企和地方国企。 建议优先考虑特大城市、特大城市有城市更新业务布局的房地产公司，如中国企业、光明地产、招商蛇口、华润置地、中交地产、越秀地产、城建等发展、天健集团、绿城中国。
何亚轩等从设计规划、开发建设、检测评价、装修四个方面推荐了目标。 在土地规划和建筑设计方面，我们主要推荐深圳房屋建筑设计龙头华阳国际、上海建筑设计龙头华建集团、城市规划龙头利奥规划。 建设央企在城市综合开发建设方面具有领先优势和丰富经验。 有望成为本轮城镇化改革的主要实施者。 重点推荐地方国企上海建工、隧道有限公司、安徽建筑工程有限公司，以及区位优势显着的央企保障性住房建设子公司中铁总装。 拆迁结合的城改工程，对配套住房的质量提出了更高的要求。 检验评估方面，重点推荐国内领先的建筑检验评估公司国家检验检疫集团、深圳锐捷、上海建科； 城市改革的加速将显着带动后房地产周期的装饰装修等相关需求，我们强烈推荐装饰龙头企业亚夏股份和金螳螂。
天风证券鲍荣福等9月24日在研报中表示，城中村改造对业务重点集中在一二线城市的新建建筑端有短期提振作用，如设计、水泥等龙头企业，预计超预期。 截至9月8日，全国水泥出货率为60%，全国水泥均价360元/吨，已达到中小企业盈亏线附近，下行空间有限。 城中村建设预计带来新开工量大幅增加，水泥需求预计2024年见底。推荐海螺水泥、华新水泥、上风水泥、青松建华，关注中国建材和华润水泥. 东吴证券还建议关注珠江股份和万科A。
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