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近期公募REITs市场调整格局并未改变。 从去年备受资金追捧、量价齐升，到今年“画风”突变，二级市场价格波动持续加大，不少产品在市场上“破发”市场……目前REITs是否还有投资价值？ 成为市场讨论的焦点。
记者采访发现，目前关于“REITs市场调整到位”的判断较多。 随着产品价值的凸显，不少机构认为布局时机已经到来。
市场继续调整格局
公开数据显示，截至6月30日，中信建投REITs收盘指数今年以来累计跌幅超过20%。 可以说，今年公募REITs的表现在大资产类别中垫底。
在多数业内专家看来，本轮公募REITs大幅调整的原因不外乎以下几个方面，包括更多投资者将REITs与债券视为平等，以及对个人正常现金分配波动的容忍度等。 REITs 太低； 整个市场缺乏基于行业视角对REITs的研究； 部分REITs布局受宏观因素影响，业绩滞后； REITs的流动性较低，总市值较小。
“由于公募REITs的发行量较小，二级市场上容易出现价格剧烈波动。此外，近期的调整可能引发了部分机构止损离场，购买力较弱，最终导致市场波动。下跌。” 一位机构交易员告诉记者，“不过，我个人认为目前REITs市场已经基本调整到位了。毕竟从理性的角度来看，多种证券的P/FFO、P/NAV等估值指标已经达到历史较低分位水平，且以中债REITs估值收益率衡量的IRR大幅上升，表明公募REITs的长期配置价值凸显。”
“近期REITs市场的短期波动是价格逐步回归价值的体现，不会影响REITs市场长期向好的发展趋势。” 戴德梁行估值与咨询服务部高级总监、资产证券化业务负责人杨智表示。
不仅如此，中信证券的研究观点认为，市场不断扩大，投资者日益多元化，基础资产质量较高（REITs市场准入严格）。 公开发行REITs的市场前景依然看好。
布局时机或已出现
“目前，部分REITs产品的分配率正在逐步提升，显现出长期配置价值。” 一位原利益相关者在接受记者采访时坦言，“布局窗口期已经出现”。
那么，从板块来看，哪些项目主体更值得市场关注呢？
首先，就改变传统认知、分享新模式红利的保障性租赁住房REITs而言，虽然有投资者认为“担保”属性意味着产品租金缺乏市场调节机制，底层资产更具公益性，记者调研发现，保障性租赁住房的租金红利并非资产持有者的非市场转让权益，而是来自土地市场转让的地价红利。 真正具有诱人租金回报率的正是保障性租赁住房。
总之，持有保障性租赁住房REITs本质上是在分享中国房地产市场发展新阶段的新红利。 鉴于保障性租赁住房个别项目规模较小，且核心城市保障性租赁住房REITs供应量有限，其稀缺性和投资价值不可低估。
其次，就产业园区REITs而言，在地方政府的支持下，那些能够营造适合特定产业发展的空间环境的园区项目值得特别关注，因为这直接决定了底层资产的租金和入住率是否稳定。工业园区规模稳定。 部分园区REITs的入住率前期受到宏观经济的影响，但如果有扎实的产业基础，仍然具有吸引力。
此外，关注物流仓储REITs不难发现，行业龙头在运输管理方面已形成明显的网络规模效应和先发优势。 记者还了解到，现阶段物流仓储基础设施供需结构性缺口依然存在。
“为了保证电商终端客户的购物体验，需要提供品种丰富的商品和高效的配送及退货服务，各个环节对仓储物流设施都有大量的需求。” 普洛斯中国区高级副总裁兼资本运营负责人杨阳表示：“同时，在新经济快速发展的浪潮下，消费者喜好的迭代和新品牌的崛起，促使新品牌的涌现。 “新品类零售商的需求也很强劲。这些趋势正在重塑面向未来的供应链体系，从长远来看将对仓储物流资产产生积极影响。”
除了上述板块外，即将推出的消费基础设施REITs也值得关注。
“如何识别优质消费基础设施？” 上述交易员指出，“从现有经验来看，优质的消费基础设施往往位于核心城市的核心商圈；在时间上具有先发优势，善于利用强劲的历史业绩”租户组合和人流具有凝聚力；往往拥有较大的建筑规模和体量；日常租户组合管理和精细化运营活动经验丰富。个人预计优质购物中心能够在2023年充分享受居民消费复苏的红利，并期待消费基础设施REITs早日出来。”
天风证券还建议投资者关注受益于资产增值且具有良好运营能力的产权REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs等； 高现金流、高股息率的REITs类型也值得关注。
体系护航长远发展
从目前情况看，我国公募REITs市场稳步启动。 尽管过程中面临诸多挑战，但发展势头迅猛却是不争的事实。 在试点成功的基础上，随着法律框架、业务规则、价值链的不断完善，公募REITs市场不断扩大仍是大势所趋。
券商普遍预测，到2023年底，境内公募REITs上市数量有望达到60只，市值1500亿元； 而未来3到5年，万亿美元的市场规模更值得期待。
“在中国，REITs市场是一个年轻的投资领域，无论是机构投资者还是个人投资者，都需要一个认识的过程。” 参与投资者宣传引导，呼吁回归理性投资，追根溯源，更加关注基础设施资产的价值和运营。”
“展望国内公募REITs下一阶段的发展，我们建议通过对前期试点经验的系统总结，由顶层监管部门逐步制定一套相对统一、明确、更具可操作性的规则。配套地方政府的实施细则，将降低新项目落地推广过程中的沟通成本，提高发行效率，推动基础设施公募REITs市场做大做强。 东九信义集团董事长兼首席执行官孙东平表示。
一是完善多层次REITs市场建设，重视Pre-REITs市场发展。 支持原始利益相关者通过Pre-REITs设立并购基金，不断整合收购低效资产； 建议关注Pre-REITs与公募REITs产品的衔接和转换机制，以房地产私募股权投资基金试点为契机和抓手，在项目标准、产品等方面完善支持政策的识别和资金来源。
二是加强REITs信息披露监管，推动REITs市场高质量发展。 在总结试点经验的基础上，建议明确产品设计、项目审核和信息披露要求，这将进一步完善市场规范运作。 “作为原始权益持有人，我们也将按要求全面、及时做好资产相关信息披露和久期管理，共同营造公平有序的市场，努力推动REITs市场高质量发展。” 孙东平说道。
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