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首批公募REITs上市已过去两年时间，REITs作为新兴金融产品也受到了各大机构的追捧。 统计显示，截至6月25日，已获批的28只公募REITs募集资金总额超过924亿元。
机构投资者持有公募REITs比例较高
公开发行的REITs一直受到机构投资者的关注。 目前已获批的28只公募REITs中，无论是首次发行还是扩容，券商都积极参与了认购行动。
近日，首批公募REITs已成功扩容上市。 上市及交易公告显示，中金普洛斯房托本次扩容募集资金总额约18.53亿元（不含募集期间利息），扩容募集资金总额4.38亿股，有效认购人数17户。 其中，证券公司及其资管子公司占据5席。 认购主体包括渤海汇金、华金证券、中信证券、国联证券等，合计认购1.77亿股，占总发行股份的40.50%； 按认购价格计算，认购金额达到7.5亿元。 其他认购标的背后还有证券公司。 例如，招商财富是招商基金的全资子公司，招商证券持有招商基金45%的股权。
此外，中信证券、华泰证券、国泰君安证券、上海证券、安信证券等券商及券商资管公司也出现在博时蛇口产业园REIT和宏图创新盐田港REIT这两只REITs的认购对象中。 产品图。
从投资者结构来看，机构投资者持有公募REITs比例较高。 据中金公司研究报告统计，截至2022年底，机构投资者平均持股比例为92.3%。 从2022年末各项目流通量排名前十的投资机构类型来看，自营证券公司、资管、保险机构在前十大投资机构持股总额中占比较高，平均分别为43.8%、28.8%和16.9%。
谈及券商等机构投资者青睐公募REITs的原因，（REITs研究中心）主任刘洋向《证券日报》记者分析：“一方面，投资REITs可以帮助机构投资者优化REITs资产与其他金融资产的相关性较低，有利于机构投资者实现资产的多元化、去中心化配置，而且基础设施资产和房地产的进入门槛较高，REITs为机构投资者提供了基础设施和房地产的投资机会。房地产市场投资提供了便捷的渠道，有效帮助其投资组合前沿向外延伸；另一方面，投资REITs有助于提高机构投资者的运营稳定性，促进长期价值投资。”
看好公募REITs未来发展
不容忽视的是，近期公募REITs市场波动较大。 今年以来，已上市的27只公募REITs产品均出现不同程度的下跌。
中信证券认为，导致REITs市场深度调整的因素主要有三个：一是参与REITs的机构投资者不多，部分投资者对现金分配波动的容忍度过低； 第二，宏观经济对房地产和基建的影响相对后周期； 三是逐步发展的REITs市场作为主要资产类别，流动性较低，市值较小。
“近期，REITs市场波动较大，主要原因是我国REITs市场发展尚处于起步阶段，市场流通量较小，REITs的估值和定价逻辑尚不成熟，定价不合理。” REITs的偏差很容易导致价格异常波动。” 刘洋认为，此外，机构投资者对REITs的熟悉程度较低，对底层资产的理解还不是很成熟，机构行为和偏好较为一致。 在当前流动性有限的REITs市场中，受结构相对简单的机构投资者投资行为趋同的影响，放大了市场波动性。
不过，业内人士对公募REITs的发展仍然充满信心。 中金公司表示，相信市场各方已就现有的一些关键发展挑战达成共识。 包括常态化发行机制效率优化、二级市场投资者结构和流动性优化、推动独立立法、进一步完善信息披露等。
中信证券认为，目前REITs市场的估值颇具吸引力，尤其是产权REITs的预期现金分配率已经明显高于长期利率和部分蓝筹股的股息率。
刘阳表示：“虽然近期的持续下跌削弱了REITs市场的景气度，但随着经济复苏预期的逐步实现以及REITs估值和定价体系的完善，REITs的中长期配置价值将会不断提升。”进一步突出。”
对于REITs市场的后续发展和预期，刘洋建议，一是推动REITs市场建立市场化的估值和定价体系。 完善信息披露机制，平衡公募REITs一级市场估值与二级市场估值，使各环节参与者实现共赢，从而吸引更多投资者参与； 二是机构投资者要建立健全REITs投资研究。三是继续加强REITs投资者教育，丰富REITs投资者结构，推动REITs市场高质量发展。
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