广发证券乐加栋团队：2018地产投资抓两条主线

　　每日经济新闻(博客,微博)记者 黄小聪 每日经济新闻编辑 江 月

　　回看2017年的地产行业，可以说是不停变化的一年。对于即将到来的2018年，有业内人士指出，地产行业将面临更加严峻的压力，龙头企业的内生增长与行业周期力量将会迎来更加激烈的碰撞。

　　那么，在此背景下，2018年A股的地产板块投资机会又该如何把握呢？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）就此专访了在2017年新财富最佳分析师中荣获房地产行业第一的广发证券(000776,股吧)分析师乐加栋团队。

　　2018抓两条主线

　　NBD：关注到您提出2018年地产行业的投资策略主题是低库存下的新常态，想请问如何理解新常态？

　　乐加栋团队：低库存下的新常态，主要包括三方面内容：一是政策的新常态，当前地产市场的政策思路是在为长效机制的建立争取时间，短期政策进一步收紧及转向的可能性不大，行业系统性风险降低；二是房企的新常态，根据中指院数据，房企2017年集中度大幅提升；三是估值的新常态，在目前的政策环境下，2018年行业库存将大概率维持低位，行业估值波动在本轮政策周期下行的过程中，将在较窄的空间内进行波动，企业自身的业绩增长会成为带动股价上升的核心因素。

　　NBD：2017年以来，房地产行业整体表现明显落后于大盘，但行业的龙头个股却表现抢眼。展望2018年，您认为房地产行业的投资机会主要在哪里？

　　乐加栋团队：在大盘整体风格的带动下，龙头公司成为资金普遍偏好的资产，尽管机构在地产板块的持仓水平不断下降，但对于业绩及销售规模具备稳定增长预期的公司，还是有稳定的资金流入。

　　展望2018年，我们认为地产板块投资有两条主线。其一为短期具备估值优势的龙头及准龙头房企，存在估值修复的价值机遇；第二为长效机制建立过程中盈利模式增强或因此受益的地产公司。

　　NBD：具体到选股方面，2018年如何挖掘地产板块的投资机会？

　　乐加栋团队：PE选股方面，受益于集中度的快速提升，龙头及准龙头房企的销售规模也会呈现快速增长。龙头房企在2017年已经体现出在销售端和拿地端的优势，随着竞争格局明朗，目前住宅开发门槛逐步提升，龙头房企在资金端的成本和土地端的不确定性都将下降，权益收益率要求低于非龙头企业，因此应该具备更高的PE估值水平。这个维度下，我们建议关注2017年及2018年销售市值比高的公司，且净利率水平稳定的企业，存在估值修复的基础。

　　再从NAV估值的角度来看，在低库存的背景下，企业的存货风险大大降低，行业不大可能出现房价大幅下跌的情况。企业存货风险与前几轮小周期相比较低，股价折让幅度理应较低，这个背景下NAV折价多的公司存在修复的基础，建议积极关注这类房企的投资机会。

　　“公募基金+ABS”是突破口

　　NBD：随着租赁市场的发展及配套政策陆续推出，地产开发公司在长租领域也有所涉猎。在长效机制政策下，新的投资机会该如何把握？

　　乐加栋团队：除了传统的投资机会，在长效机制的政策环境下，原有地产开发企业同样存在政策性机遇。主要有可能惠及企业带来投资机会的政策方向，包括租赁政策的推进及REITs政策的推出。

　　从长租公寓的参与主体来区分，品牌开发商、地产服务商、互联网运营方式及商业酒店品牌商都是未来有可能进入长租公寓领域的。不同类型的进入方式和企业都拥有自身的优势。

　　在目前的上市公司中，房地产开发商及龙头地产服务商都或多或少涉及到长租公寓业务中。开发商市值规模及业务体量较大，单纯的租赁政策对企业影响较小；而地产服务商市值规模小，长租公寓业务占比高，相关政策对于公司的价格影响较大，是2018年长租公寓促进政策出台后的主要受益主体。

　　NBD：有观点认为，随着地产长效机制的推进，REITs也会迎来大发展，您如何看REITs在未来的发展方向？

　　乐加栋团队：我国REITs的推行可以追溯到2002年，整个推行过程虽有所进展，但发展缓慢，目前来看，产品多为企业资产证券化，属于“类REITs”，在组织形式、分配机构及税收优惠政策上与国外差异较大，并不是真正意义上的REITs产品。而且“类REITs”多采用“资管计划+私募基金”的结构，但“私募基金+ABS”的弊端在于流通性较差，用公募基金替代私募基金结合ABS可以解决流动性的问题，未来“公募基金+ ABS”或将成为REITs优先突破的方向。

　　NBD：REITs若迎来发展契机，哪些企业可能优先受益？

　　乐加栋团队：从未来投资机会来看，在实现REITs发展后，首先受益的是房地产基金类业务，地产基金作为持有型物业的开发和培育主体，在追求资金收益率的同时更适合于做商业地产开发，而REITs作为一种退出渠道将使基金企业从中获益。

　　中期来看，持有型物业企业将从中受益。REITs的推出将盘活其大量非流动资产，提高资产流动性，首先会带来一次性的流动性折价修复，其次非流动负债的出表也有利于企业周转率提升。从A股市场的公司选择来看，建议关注开发型企业中持有非流动资产规模较大的公司（可出售）。

　　对于以持有型物业运营收入规模较高的企业（不会出售），若采用公允价值计量方式，会有一次性的变动收益。