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文｜《财经》记者 唐郡 编辑｜张威
存量个人住房贷款利率将可实现动态调整。
10月31日早间，六大行发布公告称，对存量个人住房贷款利率定价机制进行优化调整。主要涉及两大变化：
一是房贷利率在LPR（贷款市场报价利率）基础上的加点值调整。11月1日起，若存量房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值30BP（基点）的，房贷借款人可申请下调LPR加点值。
根据中国人民银行（下称“央行”）官网数据，2024年三季度全国新发放房贷加权平均利率为3.33%，同期5年期及以上LPR为3.85%。则三季度全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP。
也就是说，当前存量房贷利率高于LPR-22BP的可申请下调至LPR-22BP，但当地房贷利率下限高于LPR-22BP的除外。
“考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。”中国银行研究院研究员叶银丹表示。
二是LPR重定价周期的优化。目前，房贷利率中的LPR每年重定价一次。11月1日起，房贷借款人可向银行申请将LPR重定价周期调整为3个月、6个月或12个月。
值得注意的是，多家银行公告，同一笔房贷存续期内，客户仅可申请调整一次LPR重定价周期。对此，分析人士提醒，房贷周期普遍较长，贷款存续期内LPR可能经历几轮升降，重定价周期并非越短越好。
“鉴于接下来利率还有下行趋势，”东方金诚首席宏观分析师王青建议，“存续期较短的房贷，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多享受到利率下调带来的优惠。”
LPR加点高于-22BP可申请下调根据各银行公告，11月1日起，房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可向银行申请调整加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限（如有）。
全国新发放房贷利率平均加点值=央行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。目前，央行官网“利率政策”栏目已更新，每年1月、4月、7月、10月末将公布上一季度全国新发放房贷利率水平。
根据央行公布数据计算，2024年三季度全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（3.33%-3.85%）。因此，存量房贷利率加点幅度高于-22BP的，可申请将加点幅度调整至-22BP。
考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
值得注意的是，北京、上海、深圳等地仍存在房贷利率下限。以北京为例，该城市五环内二套房贷利率下限为LPR-5BP，因此对应存量房贷利率最低可调整至LPR-5BP。
对于固定和基准利率存量房贷，以及相关城市政策调整后符合“二套转首套”房贷条件的房贷，借款人可向贷款银行申请调整为浮动利率或认定为首套房贷，然后再根据最新规则申请调整。
此番存量房贷利率定价机制调整的背景是，当前情况下，原有定价机制容易造成新老房贷利差扩大。
全国绝大部分房贷利率由两部分构成：LPR（通常是5年期及以上LPR）和一定幅度的加（减）点。此前，在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变，但房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。
由此，中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
“偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。”接近央行人士表示，“偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。”
《财经》从商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。
LPR重定价周期可短至3个月
第二项调整是LPR重定价周期。
此前，房贷合同约定的LPR重定价周期通常为一年，即在每年约定的重定价日，银行将合同执行的LPR调整为最新价格，此后一年内，LPR水平固定不变。
以重定价日为1月1日的房贷为例，当前最新5年期及以上LPR已降至3.6%，但这类房贷执行的5年期及以上LPR水平仍是4.2%，需等到2025年1月1日才能享受最新的LPR水平。
中国人民银行公告〔2024〕第11号取消对个人住房贷款重定价周期最短为一年的行政性限制。11月1日以后，新发放房贷借款人可自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行协商，重新约定重定价周期。
根据相关公告，目前大部分银行可供选择的重定价周期分别是：3个月、6个月和12个月，对应每年LPR重定价次数分别是四次、两次和一次。同时，大部分银行规定，在房贷存续期内，借款人只能申请调整一次重定价周期。
“如果缩短重定价周期，在利率下行周期，可以更早享受LPR下调带来的利息支出减少；在利率上行周期，则将更早承担LPR上调增加的利息支出。”叶银丹提醒道。
“若居民房贷期限较长，重定价周期长短对借款人的影响是中性的，可暂不申请缩短重定价周期。若居民所剩的房贷年限较短，综合判断之下，更多还款时间内经济和利率将继续处于下行通道，则可考虑缩短重定价周期。”叶银丹预计，中短期内，经济仍将面临下行压力，LPR将继续处于下行通道当中。
对于接下来的房贷利率走势，王青认为，10月5年期以上LPR报价大幅下调25BP，预计11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调。考虑稳楼市政策正在全面加码，预计新发放居民房贷利率下调幅度平均会超过25BP。
“再往后看，综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，我们判断2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。”王青表示。
商业银行提前还贷减少
近日，新一轮存量房贷利率批量调整已基本完成。
10月25日，全国性银行对符合条件的存量房贷利率进行了批量调整，多位借款人对《财经》表示接到银行通知，房贷利率已调整成功，部分借款人调降幅度达130BP。
据央行初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也即将在10月31日完成批量调整。
对于存量房贷利率批量下调的影响。前述接近央行人士表示，近期政策利率、存款利率均有所下调，叠加存量房贷利率下调收窄新老房贷利差，提前还贷现象明显减少，预计对商业银行净息差的影响基本中性。
对此，叶银丹表示，考虑“以量补价”等情况，存量房贷利率下调对银行利润的影响总体可控。
一方面，下调存量房贷利率对银行造成直接利润损失。根据定量测算，在其他条件（如提前还贷比例）不变的情况下，按企业所得税税率25%计算，35家上市银行房贷利率平均下调50个BP存量房贷利率所损失的利润约占其2024年预期利润总额的4.12%左右，可见该政策将对银行利润造成冲击。
另一方面，存量房贷利率下调将有效缓解提前还贷现象，对冲利润下滑压力。“本轮存量房贷利率下调平均幅度为50BP左右，虽然降幅小于2023年8月时期（平均73BP），但覆盖范围更大，提前还贷金额环比降幅也有望超过10%。”叶银丹表示。
近日，工行、建行等国有大行陆续召开2024年三季度业绩说明会，会议现场，相关负责人亦对此有所回应。
工行相关负责人表示，存量按揭利率下降虽然会减少银行的贷款的收入，但也有利于减少客户提前还款的情况，稳定银行社会资产规模，提升居民端消费积极性。据其介绍，近段时间工行房贷提前还款量已经有所下降。
建行相关负责人表示，9月24日至9月30日，建行个人住房贷款提前还款规模较8月同期环比下降19%；10月1日至10月27日个人住房贷款提前还款规模较9月同期减少3%。
多位分析人士对《财经》表示，随着存量房贷利率动态调整机制的建立，预计这将是存量房贷利率最后一次批量调整。
“本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。”前述接近央行人士称，“因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。”
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