推行现房销售 海南开了一个好头

原标题：推行现房销售，海南开了一个好头 CdT财经新闻网

　　3月7日，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，指出自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。自我国住宅商品房改革以来，预售制就一直是房地产行业的一个重要的基础性制度，对整个房地产行业发展影响深远，此前现房销售在全国一直处于试点阶段，比如深圳、杭州、上海都曾推出全现房销售的土地出让地块，并未大范围推广，此次海南省成为了我国首个全面推行现房销售的省份。CdT财经新闻网

　　为何推进现房销售如此困难？这还得从预售制的历史讲起。商品房预售制最早出现于上世纪五六十年代的香港，由霍英东先生提出。预售制可加快楼宇的销售和提高开发商的回款效率，也被港人形象地称之为“卖楼花”，在当时香港人多房少的环境下也的确增加了商品房的有效供给，并能有效带动香港卖地收入的增加。随着改革开放，该制度先被引入深圳后在全国推广，我国1994年颁布的《城市房地产管理法》中首次明确了商品房预售制度，同年《城市商品房预售管理办法》正式颁布并于次年实施，进一步规范了开发商商品房预售的条件。CdT财经新闻网

　　从历史的角度看，客观地说，商品房预售制在相当长的时期内对我国经济发展和居民住房水平提高做出了较大贡献。一方面，1994年分税制改革后，地方政府所需承担的事权大于其获得的一般公共财政收入分成，商品房预售制的出台让开发商可以快速回笼资金，加快了地方政府的土地出让速度，增加了地方政府性基金收入，让地方政府有了充足资金投入地方基础设施建设，弥补了地方财权事权的不符所造成的资金紧张。另一方面，预售制还极大地提高了开发商资金周转速度，国内高周转开发商一般可做到拿地后6到9个月实现预售，一年左右实现回款，预售制在一定时期内增加了商品房的供给水平，大幅度满足了居民居住需求短时间内的集中释放。我国城镇居民人均住房建筑面积1994年时仅为15.7平方米，到2018年末已升至39平方米，与日本、英国等发达国家相当，短期已不再需要大幅提高商品房供给水平，更何况当前房屋施工面积高达89.4亿平方米，足够未来一段时间内满足居民居住需求。CdT财经新闻网

　　相反，预售制推行的26年以来，其暴露出的种种问题不容忽视。CdT财经新闻网

　　从购房者角度看，购房者购买期房时只能依靠开发商宣传和此前该开发商曾开发的产品进行推断，并不知自己买的期房建成后的真实品质，造成在交房时有相当一部分商品房与宣传严重不符，进而损害了购房者合法权益。例如出现小区绿化率、得房率、容积率等缩水，以及隔音差、层高不足、精装修不达标、承诺学校迟迟未建等问题。在很多三四线城市，由于开发商前期手续不全、未缴纳此前代收的契税和公共维修基金、项目建设中抵押土地或项目融资等问题，消费者在入住多年后房产证都无法办理。遭遇上述问题后，购房者往往面临着维权困难的烦恼，很大一部分消费者最终不得不向开发商妥协，要知道一个普通家庭购买一套房子所要付出的可是其半辈子的积蓄，一旦遭遇纠纷对家庭而言打击十分巨大。CdT财经新闻网

　　从带来的潜在社会风险看，商品房预售制度下，开发商在商品房建设期间提前收取购房者房款，将建设风险部分转嫁给了购房者与商业银行，这也间接导致国内地产开发商常年高负债、高杠杆经营，上市房企资产负债率普遍在80%左右，一些小型开发商资产负债率则更高。近年来特别是市场融资成本较高的年份均会出现一些开发商资金断裂的问题，由此导致的工程烂尾不仅会给购房者、商业银行、建设方带来较大风险，还大幅增加了潜在的社会风险。CdT财经新闻网

　　当然，短期内在全国范围内全面推行现房销售也不太现实，主要原因有三，一是开发商短期无法承受资金周转大幅变慢所带来的经营压力。按照国家《商品房销售管理办法》的规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，这就意味着现房销售后，开发商回款周期要延后至少一年以上。不仅如此，当前我国房地产行业仍处于下行周期中，房地产销售也快速回落，一刀切推进现房销售显然情况不乐观；二是地方政府性基金收入同样会受到较大影响。全面现房销售会增加开发商开发和销售周期进而拉长地方政府卖地周期，导致卖地收入下降，而当前地方政府在减税降费大背景下财政收入本就捉襟见肘，这点从2020年一开年，一些地方甚至已经将“压箱底”的优质地块集中推出，以弥补财政收支不足就可看出些许端倪；三是全社会融资体系将面临重构。二十余年来，商品房已成为全社会重要抵押品，已形成了地方政府卖地到开发商预售，再到购房者抵押给银行的完整融资链条。推行现房销售后，每一环节的时间均将拉长，整个社会信用创造的速度将明显放缓，从而导致社会融资规模和货币增速快速收敛。CdT财经新闻网

　　综上，从社会经济发展阶段和房地产行业发展趋势看，结合商品房预售制多年实行所出现的种种问题，未来推进现房销售是大势所趋，海南在此方面已起到了表率作用。但考虑到当前我国房地产市场仍处于下行周期，开发商资产负债率普遍处于较高水平、地方政府财政短期存在一定收支缺口等原因，明确现房销售时间表，分城施策、循序渐进地推行现房销售是较好选择，不仅有利于房地产行业未来平稳健康发展，更有利于保护居民合法权益不受侵害。CdT财经新闻网