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yoh财经新闻网yoh财经新闻网 12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管额度，加快安置房建设进度，加大项目征收扫尾工作力度，高度重视棚改信访工作，规范项目操作管理，强化督导考核。
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yoh财经新闻网yoh财经新闻网 1 菏泽取消限售政策、对需求略有提振，更重在于首例地方明文放松、意义大于其本身
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定，即菏泽限售政策取消。731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，舆论传播快速影响购房者心理预期，改善型需求和投资型需求在下半年观望情绪渐浓，并以较快速度退场。此次菏泽放松限售，对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易流转，由此便于一手房和二手房交易链条的重新建立，一定程度利好一二手住房的成交，对于市场有一定情绪上的抚慰，但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计对需求提振有限，不过更值得关注的是，本次菏泽政策微调为地方首次明文放松，打响“地方放松第一枪”，其意义大于其本身对于需求的提振。
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 2 菏泽大幅降低预售资金监管额度要求，提出差异化监管标准，当地房企将不同程度受益
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 《通知》提出降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭
银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。此前，2017年1月山东省住建厅、2017年10月菏泽市人民政府、2018年8月菏泽市住建局先后发文要求，预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，要求商品房预售资金总额达到既定监管额度后方可自行提取监管额度以外的资金用于工程建设，本次资金监管放松在：1)对实力强、信誉好的企业不再做预售资金监管额度的限制，其它企业预售资金监管标准降低至原有预售资金监管额度的10-50%；2)不再要求项目监管资金达到既定监管额度后才可提取，只要求留存够监管资金比例即可使用。此次菏泽放松资金监管，对于当期房企整体利好，对实力、信誉不同梯度的房企实施差异化标准，龙头房企进一步受益。
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 3 复盘发现销量和GDP信号领先股价底和政策底1-2Q，18M9均已出现，目前已在底部区域
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 通过对于过去3轮小周期的复盘，我们可以发现，销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，销量/GDP信号分别现于08M1/08M6、11M10/11M8、14M1/14M3，而地方/中央政策放松分别现于08M9/08M10、12M2/12M6、14M4/14M9；14年开始万科、保利股价在底部反弹时领先于板块指数。考虑18M9销量和GDP信号均已出现，宏观政策转向趋松，地方试探性政策也已浮现，预计19Q1为板块股价底，并预计目前万科、保利股价或已先见底。此外，本轮周期从环境和时点来看来看，18-19年更类似于11-12年，并考虑到GDP信号提前出现而导致宏观政策转向以及地方试探性放松提前出现，上述政策对冲之下或预示19Q1板块股价底之前下行空间也已极其有限，目前或已在底部区域。
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 4 投资建议：菏泽取消限售、放松资金监管，首例地方政策微调、意义大于其本身，维持推荐、继续看多龙头
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹(资金放松受益型)：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
yoh财经新闻网yoh财经新闻网 5 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
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