邹林：复合地产是未来十年房地产发展重要方向

财经网讯 “中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时，2014年中国房地产也进入了调整期，预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期，并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日，长沙先导投资控股总裁邹林在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。tkN财经新闻网

邹林表示：复合地产以地产作为载体，整合了多种产业，有旅游、商业、体育、文化，可能还有工业、科技等等，创造一种全新的地产经营模式。tkN财经新闻网

组合式的融资手段对复合式地产的运作有非常大的好处。未来房地产行业转型升级，未来的城镇化建设里面机会无穷，遍地都是黄金。未来中国房地产行业，应该是钻石的十年。tkN财经新闻网

以下为邹林的发言实录：tkN财经新闻网

陈希：我们都把目光放在一线城市、二线城市的时候，超级大城市怎么定位呢？他们从政府的角度，从区域先导型的企业来说怎么看？邹总您对自身怎么考虑，结合目前大的趋势，跟各位谈点儿什么？tkN财经新闻网

邹林：我认为复合地产是十八大以后，现在非常火的一个概念，就是新型城镇化的发展。我认为把它跟房地产行业结合，它就是最大的复合地产。因为复合地产应该是一种泛地产的概念，是以地产作为载体，整合了多种产业，有旅游、商业、体育、文化，可能还有工业、科技等等，创造一种全新的地产经营模式，它就是复合地产。我们在复合地产的打造过程当中，更多的体现的是在新城镇进行整个地产产业链的规划，规划好以后做城市运营板块的打造，这里面的内涵非常的丰富，我们从战略规划开始，比方说以长沙为例，我们首先得到了国家政策性的扶持，做环境友好型、资源节约型改革配套的实验区，规范了1200平方公里，在这1200平方公里内装东西，首先要装的就是基础设施，做配套，水、电、路、气，做到七通一平、甚至是十通一平，这个东西要配好。再一个做好城市基础设施和市政配套功能，像公园、学校，学校就是教育地产，做医院就是医疗地产，做旅游就是旅游休闲地产，在医院边儿上配养老公寓就是健康地产，我们还要做休闲娱乐，像游艇俱乐部，我们还做直升机俱乐部，这就是产业地产。载体就是土地，我们还要做商业街、酒店等等，配好以后，其中一部分地我们找合作伙伴，像万科、恒大、保利、中海、世贸、包括何总，我们在长沙也有过交流，在长沙的项目也做的非常漂亮，我们找一批合作者一起干，做复合地产一家很难干，只有跟大家联合起来做才能做的很好。今天有一个主题就是如何跟金融结合起来，这个东西一开始就必须规划好，你的钱从哪里来？尽管我们的集团是政府背景，实际上这么庞大的一个体量，我现在同时在做的几个项目加起来，沿着湘江的西安做土地开发，将近100经济管理，这么大的体量钱怎么来？金融怎么做，钱怎么办？首先，我们离不开银行，我们首先有这么好的规划、政策背景，银行首先会评估这个城市和未来的发展前景如何？当他对你有信心的时候，银行会给我们授信，工行一开始给我们授信了100亿，其他银行陆陆续续授信50亿、200亿，我们用这笔钱开始起步。起步比较早的时候，在08年、09年我们就做了股权信托，就是现在常说的“股权+债权”的方式，我们发了40亿的信托，其中一个子公司的股权当时的利率比较低，我们发了14亿的信托，把这个子公司做起来了，拿着这个钱做土地整理，做基础设施配套。还有一种方式，比方说发企业债，发短融、中票，我们在银行间有一个交易市场，不管是民营还是国企，你们都可以去尝试，我去年发了20亿的中票，还有私募，也有私募公司在跟我们谈。其实有多种融资的手段，当然我们在运作的几年中也进行了股权投资和资本运作，现在集团下面已经运作了四个上市公司。大家知道，上市公司非常有好处，这个钱拿来投资不用还，只要做业绩，这个钱我认为比任何钱都好用，所以组合式的融资手段对复合式地产的运作有非常大的好处，只要你全方位的考虑，很好的规划盈利模式、很好的融资方式和专业的运作团队，复合地产还是很有意思的。我认为我们未来的转型升级，其实转型不是转行，房地产行业我认为非常好，只是接下来我们要把它细分，细分为产业地产、休闲地产，养老地产我一直不看好，这个概念我认为有点儿问题，养老是作为养老产业，不是做养老地产，你如果拿地产做养老产业肯定做不好。真正细分的作为产业来打造，复合性的地产非常有意义，未来的城镇化建设里面机会无穷，我认为遍地都是黄金，我的感觉是现在做不过来，里面蕴藏着巨大的发展前景。未来我们的房地产行业，或者说地产业未来我认为不是白银，应该是钻石的十年。tkN财经新闻网

邹林：过去的十多年来房地产发展，大家可能更关注的是住宅，准确的说是住宅房地产，不是在做地产。可能从复合地产来看待这个问题，地产行业包括非常广泛，比方说现在盖政府大楼，政务房地产这个市场大得不得了，举个例子，政府将来不能盖豪华的楼堂馆所，包括办公室每个人不能超过多少平米，不能盖大写字楼，怎么办？服务外包，租，这个市场大的不得了。实际上，整个地产行业里面细分以后，蕴藏着非常大的机会，比方说工业地产，现在已经有做的比较好的了。实际上，工业地产很多都是传统的，相对做的比较低端、原始的方法，批了一块地，然后盖厂房出租，都是农民合作社或者是哪个村，这里面的机会大的不得了。如果做房地产，做商业地产去干这个活儿是完全不一样的做法，再把资本运作放进去，这个市场就非常的大。我们做过一些分析，比方说我们最近做了一个航空产业基金，发改委已经批了，我们弄了100亿的资金，你想想航空产业要落地，我一个航空旅游小镇，把地产跟航空产业结合起来做，现在湘江以西这一块儿，去年我们做了3000亿，你想这个市场有多大，哪个产业离得开地，离得开地产，这里面有的玩儿了，大家仔细研究吧。我是抛砖引玉，说说自己的研究感受。tkN财经新闻网