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2024年3月19日至20日，上交所“走进REITs”投资者交流活动在沪苏片区成功举办。 百余位投资机构代表、券商分析师通过专题调研会、实地走访等方式，与REITs基金经理、原始权益持有人进行面对面交流，这也是三年来最大规模的REITs机构投资者交流活动自公募REITs试点以来。 。
本次活动由长三角基础设施REITs产业联盟与国泰君安资产管理、华泰资产管理、泰康资产管理联合主办。 本次活动旨在为各方搭建投融资交流平台，加深投资机构对底层资产的了解，提升投研能力，促进REITs一二级市场协同发展。
搭建投融资各方互信互利交流平台
活动首日，在保障性租赁住房REITs专题调研会上，华润优巢、城投宽亭两家REITs的基金经理及原始股权持有人详细介绍了项目的基本情况和运营情况。 调研会上，基金经理及原始股东还就项目定位、客户群体结构、储备资产等投资者关心的问题一一进行了解答。 双方交流充分、活跃。
据悉，华润优巢REIT项目是推动上海保障性租赁住房发展的重要示范项目。 出租率、租金水平等指标均优于周边地区同类产品。 根据公开信息初步测算，累计可供分配金额为6076.14万元，完成2023年预计可供分配金额的125.3%。城投宽亭REIT项目位于上海副中心五角场。 区位优势突出，周边配套设施齐全。 受到新上海居民和其他群体的广泛欢迎。 自今年1月上市以来，其经营业绩一直较为稳定。
会后及次日，投资者参观了临港创新产业园、东九新经济产业园、江苏交控等REITs项目。 走访期间，靓蛋产业园REITs基金经理向投资者介绍了2023年第四季度的业绩情况。 其中，临港项目整体出租率在同类产品中处于较高水平，租金回收率达到99%以上。 九项目租户结构稳定，出租率等核心经营指标表现良好。 江苏交控REIT基金经理告诉投资者，产品推出以来，运营管理各方积极降本增效。 在2023年四季度区域经济复苏、居民出行意愿增强等积极因素推动下，全年增速保持了较好的表现水平。
“百闻不如一见。” 参加活动的投资者告诉记者，这次活动及时、热闹。 通过进入REITs项目，可以深入了解底层资产的特点和运作，以及REITs产品的属性和投资。 整个经历让我对逻辑有了更深的理解，收获很多。
REITs市场发展活力不断迸发
2023年以来，REITs投资者交流活动明显增多，形式更加多样，企业和投资者参与热情有增无减。 与之相伴的是，REITs二级市场从震荡到下跌，到近期企稳回升。
记者观察到，公募REITs市场表现逐步稳定的背后，稳定的产品运营和良好的分配完成率正持续受到市场投资者的关注和认可。 从沪深公募REITs季报来看，各REIT项目收益稳定，持续经营能力良好，整体收益率较为可观，现金分配有保障。 其中，沪市20只公募REITs产品均表现出良好的可持续经营和成本控制能力。
REITs市场的持续稳定发展也离不开高质量扩张和品类拓展。 2023年3月，证监会、发改委分别发文，对进一步推动REITs正常发行作出部署。 随后，REITs的正常发行逐渐加速。 截至2024年3月18日，市场上共有33只REITs上市，市值超千亿元。 特别是去年以来，新能源、消费基建项目成功上市，投资者的投资选择更加多元化。
值得一提的是，投资端生态建设的不断完善也激发了市场的内生动力。 去年以来，监管和市场各方不断释放出推动REITs投资面的强烈信号。 多家基金管理公司纷纷发布公告，将REITs纳入旗下FOF基金的投资范围，向市场引入增量资金。 今年2月8日，证监会发布《监管规则应用指引-会计第4号》，明确了合并原始股权持有人的基础设施REITs中其他方持有的股份的股权属性，真正为投资者提供长期配置。 此外，在各方关注下，目前REITs实时指数及相应指数产品也在有序推进中。
参与本次活动的投资者普遍认为，公募REITs市场已经从过热创新转向理性投资。 从近期项目上市表现来看，REITs新增投资者比例明显下降。 投资者更加关注新债的质量和价值，新债定价更加合理、均衡。 REITs产品的股权属性也已形成初步共识，主要投资者调整了止损线等风控指标的布局和持有策略。
长远来看，从2022年到现在，市场经历了一个完整的周期。 “市场对REITs的股权属性、证券定位、信息披露等基本问题逐渐形成共识，市场化机制逐步建立。总体来看，REITs市场发展的内生动力目前底层资管韧性依然存在，二级市场开始恢复活力，整个REITs市场生态正在发生可喜的变化。 泰康资产管理张育才接受记者采访时表示。
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