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在房地产市场仍处于下行趋势的情况下，如何驾驭周期？ 这恐怕是所有房地产企业都关心的问题。
3月22日，龙湖集团发布了2023年“成绩单”。过去一年，尽管净利润有所下降，但龙湖仍保持了相对稳定的财务状况。 一方面，有息负债总额同比下降7.4%。 另一方面，平均贷款期限持续延长，债务结构持续改善。
用龙湖管理层的话说，“按时还款、不延期、不逾期，是我们铁定的财务准则”。
值得注意的是，在龙湖管理层看来，龙湖未来跨周期的三大“筹码”分别是“经营性净现金流为正”、“带息负债稳步下降”和“营业收入和利润” 。 平稳上升”。
未来市场需求有多大？
“短期内市场存在一定压力，主要是信心恢复不完全。去年以来高杠杆企业的风险影响了购房者的信心，需要时间修复。” 业绩会上，龙湖管理层谈到了房地产市场的现状。 直白地说。
过去的一年，房地产企业的日子并不好过，龙湖的业绩也受到了一定的影响。 财报显示，2023年全年，龙湖实现营业收入1807.4亿元，归属于股东的利润128.5亿元，剔除公允价值变动等影响后归属于股东的核心利润达到11.35亿元。
2023年，龙湖实现毛利润305.8亿元，毛利率16.9%。 在业绩会上，龙湖管理层也正面面对了这个问题。 龙湖集团管理层解释称，业绩下滑主要是因为公司需要消化前几年对市场较为乐观的假设。
他还表示，2023年以来，随着土地市场降温，龙湖新购土地的价格有所下降。 管理层预计2022年后新收购项目的毛利率将在20%以上，相信房地产开发业务的毛利率将逐步恢复。
2023年，国内房地产市场将继续萎缩。 在本次业绩会上，龙湖管理层也谈到了市场需求。 “从市场基本面看，2010年至2015年，全国新房成交面积维持在9亿平方米——10亿平方米。”
“但2016年之后，市场升温，2016年至2021年平均成交面积在14亿平方米左右，这个时候也出现了一些投资需求。” 经过一系列调控政策的推动，2023年新建住宅市场规模将回落至9.5亿平方米，恢复到2010年至2015年的状态。“9亿平方米到10亿平方米是新建住宅市场规模。”新的住房市场可以支持实际的住宅需求。” 龙湖管理层表示。
“积极有序压缩债务规模”
那么对于龙湖来说，如何度过行业周期呢？ 从龙湖集团管理层的角度来看，依靠过去的按销售额和负债比例扩张的模式显然不现实。
他给出了三个关键要素：一是保持正的经营性现金流，依靠主业保持自发电能力； 二是有息负债规模稳步下降，就是要积极主动地依靠积极经营。 通过被动现金流来减少负债，而不是依靠被动出售资产或被动减少手头现金来减少负债； 三是营业收入和利润稳定增长。 “我希望通过这三项举措，龙湖能够走完这个循环。” 陈旭平说道。
据了解，龙湖2023年整体实现经营性现金流为正，合计净流入35亿元。
龙湖解释称，一方面，公司强调质量还款、资金集中、统筹管理； 另一方面，公司灵活调整投资建设，在增效降费的同时，动态匹配收入与支出，确保各项业务不断做强。 造血能力。
除了具备稳定“自产”的能力外，如何改善债务结构对于当前的房企来说至关重要。
据克而瑞统计，2023年房地产企业债券到期总额为6968亿元，是房地产企业偿债高峰期。 2024年一、二季度仍将是房地产公司债券到期高峰，到期规模超1500亿。
“按时还款、不延长贷款期限、不逾期贷款，是我们铁定的财务准则。” 龙湖集团管理层在业绩会上表示。 数据显示，截至2023年，龙湖有息负债1926.5亿元，同比减少154亿元，下降7.4%。
除了债务规模有序下降外，龙湖的债务期限和借贷成本也得到优化。 数据显示，其平均合同贷款期限为7.85年，进一步延长，而平均借贷成本为4.24%，保持在行业较低水平。 2023年，龙湖经营性房产贷款净增174亿元，平均融资成本低至3.65%。
值得一提的是，截至去年底，龙湖外币负债率进一步下降至17.7%，其中100%的外债已通过掉期对冲，充分规避汇率波动风险。 此外，截至2023年底，银行融资占龙湖总借款的77%。
目前，龙湖股份库存现金为604.2亿元，仍处于较高水平。 其三项红线指标继续保持在绿色水平，净负债率为55.9%，扣除预收款项的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点，而现金短期负债率为2.25倍。
据了解，2023年，龙湖将提前偿还高达157亿港元的银团贷款。 今年3月8日，龙湖提前完成总规模46.1亿元的CMBS债券（资产支持专项计划）赎回。 截至目前，龙湖境内2024年已赎回或提前赎回的境内债券已达103.1亿元。
龙湖管理层表示，到2026年底，龙湖将无境外到期公债。 此外，龙湖已清算供应链ABS和商业发票。 在龙湖管理层看来，良好的债务结构是渡过周期的重要“筹码”。
运营业务或将领跑
在龙湖2023年财报中，营业收入（非房地产开发板块）成为另一亮点。
数据显示，龙湖运营及服务业务去年实现营业总收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数提升至1.55倍。 而且，该收入占龙湖整体收入的13.4%。
不仅如此，龙湖的运营和服务业务贡献了超过60%的核心权益净利润。
营业收入中，经营业务板块全年免税租金收入129.4亿元，同比增长8.9%； 以物业管理和智能建造为主的服务业务免税收入119.4亿元，同比增长2.4%。 %。 而且，龙湖去年营业收入毛利率为31%，较去年同期上升2个百分点。
不难看出，营业收入已成为龙湖业绩增长的又一重要引擎。
数据显示，截至2023年12月底，龙湖商业已进入全国20个城市，累计开业运营购物中心88家，总经营建筑面积797万平方米（总建筑面积其中停车位1028万平方米），合作品牌超过6600个，战略合作品牌超过400个。
事实上，中国指数研究院近日发布的报告显示，去年以来，部分房企百强收入和利润结构发生变化，非开发业务占比有所上升。 一方面，典型的房地产公司控股业务、服务业务等非开发业务贡献了较高的收入和利润。 另一方面，控股业务和服务业务以其稳定的现金流提高了公司的整体流动性。
报告认为，国内房地产企业从开发商向服务商转型是必然趋势。 除房地产开发业务外，围绕建筑代理、综合运营服务等赛道积极转型升级，如按揭服务、物业服务、房地产经纪、投资管理、公寓、房地产基金、仓储等赛道。
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