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成为一个坏人会让你成为第二个坏人。
这或许是眼下很多“坏人”最担心的事情。 很多机构或者从业者都是近两年才开始涉足困境地产，尤其是很多可能是从处理内生困境起家，或者拥有优秀开发商背景的团队。 他们在投资陷入困境的房地产项目时，往往简单地认为业绩不好是钱的问题或者技术能力不足。
事实上，情况并非如此。 不良房地产的处置链条可以说很长，投资者也在考验着他们日益综合的资源协调能力。
所以，为了避免陷入被卡住、躺平的泥潭，无良玩家不妨检查一下自己目前是否具备以下级别所需要的能力？ 《不良地产项目投资运营全流程实战分析》
01
基本水平
首先，不良地产投资最基本的特点是业务相对透明。 整个房地产行业从业人员数量众多，底层资产优势也比较明显。 因此，了解不良房地产业务底层资产的门槛相对较低。
而且，大多数金融机构或金融投资机构都经历了从专注于制造业、重资产行业等到专注于不良房地产的过程。 这进而导致不良资产项目一旦出现，就会出现很多竞争对手。 与其他重资产行业不同，企业出现不良后，往往只有一两个投资者或行业重组方愿意接手。 在房地产领域，我们经常面临多个、甚至几十个、几十个竞争对手。
所以在这种情况下，不好的团队或者一线人员需要问自己：为什么我们可以做别人做不到的项目？ 或者更深入一点：不良资产能赚到什么样的钱？ 是信息不对称、投行结构还是其他资源禀赋？
只有清楚地了解企业的赚钱逻辑，才能发现自己在企业链条上的短板，才能更有信心投资不良房产。
02
关系级别
关系层面主要是经济利益关系层面。 在这个层面上，不良资产项目一般具有三个特征。
首先是利益众多、法律关系复杂。 首先以不良项目的债权债务关系为例，从实际项目经验来看，包括但不限于财务债权、民间贷款、小业主、租户、工程款、未缴税款等其中，金融债权往往需要区分是抵押还是信用债权，更有什者，民间借贷和小业主的债务关系往往需要区分真假；
二是地方税大幅增加。 相当比例的不良资产项目历史收购成本较低，但资产交易或出售时地方税增幅巨大。
第三个涉及到解决项目上的各种债务问题以及各种问题的成本，包括缴纳土地增税、支付开发费用等。之后，大多数项目可能无法结清账目。
在利益层面的三个特征中，最考验不良投资者的就是谈判能力和重组能力。 在谈判重组时，首先要明确的是，我们应该与谁谈判？ 谁将被重组？ 因为不好的项目有很多利益相关者，包括债务人、政府、债权人、小业主等等。在不好的项目中，这些利益相关者更像是在水中等待救援。 那么作为不良项目的投资者，我们应该如何组织救援工作呢？ 这是项目一开始就需要考虑的事情。
因此，在进行项目时，投资者需要弄清楚每个利益相关者在其中拥有什么样的资源，这可以帮助投资者组织整个重组计划。 例如，债务人的某些股东是否拥有特殊资源，可以与政府谈判更好的条件，或者某些债权人是否有办法为项目提供更大的折扣。
所以，明确了首要目标之后，我们就可以考虑谈判和重组。 如果解决不了，核心办法是减债，具体包括和解重组、止赎、财产清偿债务、破产重整等。 通过不同的方法方法取得或者强制各方的配合，最终形成可实施、可执行的重组方案。
03
资产水平
第三个层次是资产层面，包括程序缺陷和实体问题，如土地出让手续缺陷、使用规划问题、公共区域等。在资产层面，能力要求分为2-3个实体。
首先是与政府沟通的能力。 主要是解决程序缺陷问题，主要是找对人，真正推动多个部门的工作深入开展，协调不同政府部门之间的领导。 在一些团队成员比较少的情况下，不可能渗透得这么深，所以需要和服务商合作。
二是与工程方的配合能力。 这包括与工程方对话、梳理项目情况、制定复工或改造方案等。对此，开发商往往仍需要直接与工程方对话，依靠其专业能力来处理项目中的具体问题。
三是企业运营能力。 商业运作是一个非常专业的领域。 业内普遍评价，如果盖住宅是小学水平，盖写字楼是高中水平，做生意基本是博士水平。 可见商业运营难度非常高。 在这些方面，我们主要是和一些商业运营商合作，来判断项目的价值，讨论项目的改造方案。
04
资助水平
第四层是资本层。 不良房地产投资的资本水平主要以资本密集度为特征。 这里从投资方面讨论资金问题，不涉及募资问题。
投资方面有几点。 一是不良投资一般用最少的资金来杠杆项目。 目标是最大化回报，因此使用夹层或劣质资金来杠杆。 收集抵押债权等重点债权，分配增量资金，达到排除启动项目的目的。
第二点是机构有什么样的资金能力，决定了可以做什么样的项目。 例如，对于投资定位为夹层或平行层面的不良投资机构，拍卖现房、在建项目的退出期限与债务重组、收购重组项目包的退出期限有很大不同，等等，这让机构持谨慎态度。 程度也相差很大。
在融资层面，对投资者主要有两点能力要求：
首先是筹集资金的能力。 作为投资者，你需要了解资产的问题和解决方案。 在实践中，最好让运营商和服务提供商一起讨论这些问题。
第二个是利益协调能力，因为有一些参与方主动或被动地参与其中。 所以，从投资的角度来说，这些利益一定要梳理、对齐，保证出现问题的时候，大家都在同一条战线上，出现问题的时候，一定要有人能够实际工作，解决问题。 。
最后值得一提的是，当前市场上，金融机构专业化已成为趋势。 近年来，在个体重组的方向上，特别是提供资金的机构或投资机构发生了演变，机构文化也随之调整以适应市场的变化。 当然，进展和调整的速度可能会有所不同。
总体反映，资产止赎和破产这两项风险相对较低的业务，总体进展和调整都比较快。 遇到好的资产大家都抢着做，甚至可以并行做劣质的项目。 但也有一些业务二次陷入困境的概率较高，例如债务重组、资产包收购等。 它们都很难找到。
因此，对于很多追求中高回报的机构来说，在当前的市场上，还必须考虑债务重组、股权债权收购、收购重组等更为复杂的交易，或者止赎、破产重组等项目。 寻找平行市场投资机会，向股权投资方向探索。
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