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近日，戴德梁行与中金公司在第六届中国国际进口博览会上举办可持续发展专场活动，联合启动“构建基础设施ESG评估体系，促进中国公募REITs正常发展”研究项目。
进博会期间，戴德梁行估值与咨询服务部负责人、戴德梁行大中华区董事总经理陈家辉接受21世纪经济报道采访，畅谈ESG评估体系在估值与管理方面的优势及应用前景房地产投资信托基金。
自2021年6月推出首批9只基础设施REITs产品以来，经过两年多的发展，已成功发行29只产品，4只完成募资。 REITs市场在发行数量、发行规模、资产类型、发行主体、覆盖范围等方面不断取得突破。 目前发行规模已突破1000亿元。 据国家发改委统计，可带动新增投资额超过4000亿元。 。
陈家辉表示，当前REITs的发展有效盘活了基建、房地产行业存量资产，降低了债务风险。 发行REITs筹集的资金可以投资于更符合当前经济发展的产业项目和基础设施建设领域，有助于推动经济发展和产业升级。
除了对整体经济的贡献外，ESG要素对于评估REITs资产的持续盈利能力也具有重要意义。 陈家辉给记者举了一个例子，可持续建筑具有ESG元素，对租户有吸引力。 这些项目提供了更绿色、更健康的环境和更高效的运营成本，从而增加了对租户的吸引力。 可持续建设项目通常会实现较低的空置率并确保稳定的租金收入，从而对项目的净营业收入（NOI）产生积极影响。
同时，绿色建筑项目往往具有节能系统、节水设施和优化的资源管理设备。 这些措施有效减少了能源和水的消耗，从而节省了大量资金。 绿色建筑可以通过减少水电费和运营成本为业主和投资者带来成本节约的好处。 这些成本节省直接有助于提高建筑的NOI，从而提高项目的整体竞争力，从而增强其对不同经济周期的抵御能力。
此外，越来越多的贷款人和金融机构正在认识到可持续建筑的价值，并通过绿色贷款和可持续发展相关贷款提供有利的融资条件，例如更低的利率和更长的还款期限。 。 这可以降低借贷成本，改善项目的现金流，并对净营业收入产生积极影响。
虽然ESG对于评估基础资产的盈利能力有意义，但如何量化ESG要素并形成有效的评估体系是评估机构的重要任务之一。
对于特许经营资产，陈家辉告诉记者，这些特许经营资产是根据与政府签订的专门经营协议收费的。 他们主要通过日常运营、收费等方式获取利润，可分配利润主要来自项目收入。 正确的。 此类基础资产主要包括生态环保、清洁能源、高速公路等。投资者关注的ESG特征包括项目运营安全、环保政策合规性、环保技术应用、社会责任与影响等。
至于产权底层资产，他解释说，这部分属于房地产，主要包括工业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房等资产。 除了租金收入的现金分配外，投资者还可能从基础资产的增值中获得增值收益。投资者关注的ESG特征包括可持续建筑设计、建造和运营、租户健康和安全、社会公平以及稳定性等。
近期，沪深交易所受理了四家消费基础设施REITs的公开发行申请，这将在一定程度上扩大REITs的产品类型，增加REITs配置的可选范围。
陈家辉指出，消费基础设施REITs的股价将综合反映其底层资产的合理内在价值、REITs管理人的主动管理能力以及REITs的扩张和交易能力，将具有价格发现和长期功能。零售房地产大宗交易市场的长期价值指导。 首批4个项目中，有3个位于新一线城市，将有效提升投资者对新一线城市零售地产的关注度。 其次，消费基础设施REITs信息披露政策完善，市场透明度高，促进和引导发行人提高资产运营管理能力，促进行业资产管理能力的整体提升。
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