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28家上市公募REITs均已发布2023年三季报。 据悉，三季度REITs底层资产运营总体恢复，但也存在一些差异，特别是在产业园区、高速公路、生态环保等方面和能源房地产投资信托基金。 REITs 可供分配金额的完成程度也显示出与经营状况类似的差异。 许多REITs还在第三季度报告中披露了与股息相关的信息。 年内累计分红已达50亿元。
REITs 差异化严重
28只公募REITs产品三季度表现稳健，其中27只实现单季度盈利，业绩整体回升。
从营业收入来看，鹏华深能REIT本期营业收入6.54亿元，排名第一。 紧随其后的是平安广和REIT实现收入2.28亿元，国金中国铁建REIT实现收入2.05亿元，中金安徽交控REIT实现收入2.58亿元，浙商沪杭甬REIT实现收入2.58亿元。 2、1亿元，每家实现营业收入2亿元以上。
净利润方面，27个产品实现盈利，15个产品净利润超千万元。 其中，鹏华深能REIT单季度净利润最高，达1.37亿元。 其次是平安广州广合REIT、中航京能光伏REIT、国金中国铁建REIT，三季度分别实现净利润8009.54万元、5291.73万元、4951.14万元。
华安张江产业园REIT的情况并不理想。 报告期内，基金实现收入4784.09万元，净利润亏损18.86万元，经营活动产生的现金流量净额2836.65万元。 它也是第三季度唯一报告亏损的房地产投资信托基金。 。 华安张江产业园REIT经营状况不佳或可能受到取消租赁的影响。 华安张江产业园REIT持有张江光大园区和张润大厦两个基础设施项目。 其中，张江光大园区项目截至2023年9月底签约率为80.39%（新签约面积预计四季度交付出租），出租率为78.00%，平均合同租金为5.61元/平方米/天。 截至2023年9月末，章润大厦项目合同签约率为57.19%，出租率为57.19%，平均合同租金为6.00元/平方米/天。
张润大厦项目出租率低于预期，主要是由于浙库科技（上海）有限公司（以下简称“浙库科技”）退租所致。 该公司是长润大厦的重要租户之一。 截至2023年7月31日，张润大厦租赁面积为19,300平方米，哲酷科技将于2023年7月31日提前取消租赁。取消租赁后，张润大厦出租率为49.30 %。 后期空置面积已通过投资租赁部分消除，较退租后浙酷科技的入住率高出约8个百分点。 9月底入住率为57.19%。
张润大厦项目2023年9月底出租率较6月底94.05%出租率下降约37个百分点，较9月底96.53%出租率下降约39个百分点2022 年。
一般来说，底层资产为交通、能源、产业园区的公募REITs盈利能力稳定。 上述15只净利润超千万的公募REITs中，有6只拥有交通相关基础资产，3只拥有能源相关资产，3只拥有产业园区相关资产。
中金公司研究报告表示，随着宏观经济的复苏，项目整体基本面有所改善。 产权：园区REITs整体收益小幅回升，但一二线城市资产运营继续分化； 物流仓储REITs三季度基金级收入环比增长12.5%，运营保持韧性； 保障性租赁住房REITs运营继续表现良好，入住率保持较高水平。 管理权类：高速REITs受益夏季旺季，车流量和收入环比增长，但货车流量恢复仍较弱； 生态环保、能源REITs业绩分化，水务项目主汛期净利润创年内峰值； 生物质发电 受暴雨影响，项目同比业绩不及预期； 迎峰度夏燃气发电项目成本下降，利润恢复； 光伏电价下跌，海风项目因地区风况不佳收入减半。
16款产品分红过亿
股息也是REITs的一大亮点。 根据相关规定，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规规定分配收益的，基金管理人应当申请基金终止上市。 同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年至少分配一次股息，且收益分配比例不低于基金年度可分配金额的90%。
在稳健业绩支撑下，年内多款公募REITs产品持续派息。
今年，REITs年内累计分红总额达50亿元，其中16个产品分红超亿元，高速公路项目无论是分红数量还是分红金额均名列前茅。
以中金安徽交通产业信托为例，该基金第三季度实现可分配金额1.9亿元，今年前三季度累计可分配金额5.96亿元。 同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告。自去年11月上市以来，该基金已累计派息约10.89亿元，每次派息金额为可分配金额的99%。基准日的分配。 多于。
除中金安徽交控信托外，华泰江苏交控信托和华夏北京保障房信托自10月起也发布了分红公告。 10月23日晚间，华泰资管发布公告称，华泰江苏交控REIT将于6月30日为收益分配基准日派发2023年首次股息。 公告显示，截至基准日，该基金份额净值为5.2858元，可供分配金额为1.3亿元。 分红方案为3.2508元/10基金份额。 分配金额占前述可供分配金额的99.998%。 ，现金红利发放日期为11月1日（现场）和10月30日（场外）。
此外，华夏北京保障房REIT可分配的股息总额约为2,752.15万元。 据此，给出的基金分红方案为每10股基金份额0.5504元。
中信证券首席经济学家明确认为，近期公募REITs市场再次出现大幅回调。 虽然本周随着季报的披露，部分个债二级市场价格得到基本面支撑，但整体REITs指数仍处于较低水平。 展望未来，市场拓展、品类拓展的步伐正在加快。 许多项目已进入交易所审批阶段。 与此同时，首批4只消费基础设施REITs也已在交易所正式申报。 新型资产上市可能已临近。 虽然三季报显示各项资产修复的节奏仍存在差异，但修复的趋势或许更加清晰。 因此，大部分债券的性价比在持续回调下显得更加突出。 建议投资者积极关注基础资管稳定的标的，同时考虑一级市场的布局机会。
中金公司也认为，项目运营的稳定性可能仍是个人债券配置的主要考虑因素。 10月份以来，受市场流动性和事件（解锁）因素影响，REITs市场整体估值回落至历史低位，且前期估值较高的个别标的跌幅较大。 展望未来，如果宏观经济复苏斜率没有明显改善，相信项目运营的稳定性将是未来个股配置的主要考虑因素。 从三季报来看，保障房、物流仓储、部分工业园区（以工厂为主）、公用事业项目（如深圳能源）经营确定性较高，红利预期有望稳步实现未来，以及经过前期估值调整后，已经具备了一定的配置性价比。 此外，建议密切关注消费基础设施REITs的发行进度和一级市场配置机会。
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