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濒临灭绝会是底部吗？
今年以来，公募REITs业绩持续低迷。 除6月30日上市首日破发的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只产品年内均未实现正收益，截至7月13日全年平均跌幅达到14.39%。 其中，中金普洛斯REIT、平安广州广合REIT、博时蛇口工业园REIT等6只产品跌幅超过20%。
在业内人士看来，公募REITs的“持续下滑”或受宏观经济金融环境变化、部分资产运营质量和效益不及预期、短期融资难等多重因素影响。 -部分投资者交易行为的期限趋同。 与此同时，记者注意到，REITs市场或将迎来“活水”。 多家公募基金公司7月初表示，部分FOF基金将把公募REITs纳入投资范围，市场情绪有望改善。
年内险些“全军覆没”
进入7月份，部分公募REITs产品出现反弹，业绩回升。 数据显示，截至7月13日，已上市的28只公募REITs中，70%以上的产品自月初以来实现收益，其中表现最好的是中国金控中国铁建REITs区间收益率为6.39%。 此外，富国首水REIT和中金安徽运控REIT月度涨幅也超过5%，分别达到5.56%和5.19%，部分产品月度涨幅超过2%。
如果时间拉长到年底，公募REITs的表现将不会令人满意。 除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，今年以来所有公募REITs产品收入全线亏损。 截至7月13日，上述27只公募REITs今年以来平均跌幅达14.39%。 如果剔除今年设立的产品，降幅将扩大至15.47%。
其中，建信中关村REIT自年初以来已下跌31.1%，华夏中国交建REIT、鹏华深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安广合REIT、博时蛇口工业园REIT等产品均出现下跌。同期增幅超过20%。 %。 值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT上市首日迎来突破，当日收跌6.29%。
从项目类别来看，除今年成立的4个新产品外，保障性租赁住房REITs目前跌幅较小，今年平均跌幅为7.1%； 垃圾处理及生物质发电、污水处理、工业园区、收费公路等相关REIT年内平均跌幅在11%至18%之间； 而港口仓储物流REITs和天然气发电REITs则表现垫底，年内平均跌幅超过20%。
由于年内下跌的拖累，不少公募REITs产品此前的涨幅被大幅吞噬，部分产品甚至由盈转亏。 例如，宏图创新盐田港REIT今年已下跌17.53%，自2021年6月上市以来累计涨幅已缩水至7.56%； 上市至2023年7月13日回报率为-13.08%。
据第一财经统计，截至7月13日，上述2023年前设立的24只公募REITs中，仅有4只产品上市以来取得积极业绩。 其中，宏图创新盐田港REIT涨幅最高。 此外，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、富国首创水务REIT自上市以来累计涨幅在1%至4.1%之间。
另一方面，超过80%的产品自成立以来表现不佳。 宏图创新深圳安居REIT、华夏中交建设REIT等8只产品累计跌幅超过20%。 其中，华夏中国交建REIT自2022年4月以来累计跌幅达38.44%。
REITs市场急需增量资金
对于公募REITs年内表现，证监会债券部主任周小舟7月6日表示，今年以来，受宏观经济金融环境变化影响，公募REITs质量部分资产运作效率不及预期，部分投资者交易行为短期趋同，多重因素影响。 受多种因素影响，REITs二级市场波动性加大。 总体而言，本轮调整是价格逐步回归价值的正常过程。 目前二级市场估值总体处于相对合理水平。
相关行业分析师认为，REITs市场的下滑主要是多方面因素造成的。 一是与部分项目的绩效压力有关。 尤其是一季报披露后，二级价格表现出现分化，业绩不及预期的项目大幅下降。 部分投资者已从谨慎观望转向清仓止损。
他认为，市场流动性疲弱、增量资金缺乏是此类产品持续下滑的原因之一。 “在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面未如预期修复时，投资者大多采取谨慎观望态度，市场缺乏新的资金流入。” 分析师表示。
从数据上看，与去年下半年陆续上市的11只公募REITs相比，今年公募REITs的步伐有所放缓，仅有4只产品上市。 嘉实京东存储基础设施REIT（发行规模17.57亿元）2月8日上市，中证国投新能源REIT（发行规模78.4亿元）和中航京能光伏均于3月29日上市REIT（发行规模29.35亿元） ）、中金湖北科投光谷REIT（发行规模15.75亿元）于6月30日挂牌。
在公募REITs持续下滑的背景下，记者注意到，7月5日，易方达基金、南方基金等多家公募基金公司宣布旗下部分FOF基金将公募REITs纳入旗下。投资范围。 这也意味着REITs市场或将迎来“活水”。
“FOF基金是公募REITs市场的增量资金，今年公募REITs的持续下调，可能为FOF投资公募REITs提供了更好的投资机会，新资金的注入有望为公募REITs带来信心”市场，更有利于市场的成长，价值发现。” 华南一位公募基金人士告诉记者，随着FOF基金的入市，市场情绪有望改善。
“REITs的本质是高股息的股权资产。” 前述分析师还认为，在股票、债券等其他主要资产类别缺乏想象力的背景下，公募REITs的性价比受到市场关注。 经过大幅回调，REITs作为长期资产的配置价值已经显现。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘轩告诉记者，拥有长期稳定现金流、成熟市场运营机构的优质基础设施资产仍将受到投资者欢迎。 “从市场角度来看，公募REITs对于资产端和资本端都具有相当大的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩张以及正常发行的开始，公募REITs未来将进入加速发展阶段。”他说。
刘轩认为，“投资者应理性看待公募REITs产品与其他类型公募基金、股票等的差异，正确认识公募REITs长期持有、稳定运营基础设施项目的投资逻辑。 ”
“公募REITs的底层资产多种多样，现金流和运营能力也不同。项目运营的核心是提升底层资产的投资价值。” 刘轩告诉记者，建议投资者根据理性分析判断和未来股息预期做出合理评估。 REITs的投资价值，树立理性的投资理念。
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