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首批公募REITs成功上市，4大项目率先上市试水
随着首批基础设施REITs扩容的成功上市，我国公募REITs市场的发展又向前迈进了一步。
6月16日，博时蛇口产业园REIT()、宏图创新盐田港REIT()、华安张江光大REIT()、中金普洛斯REIT()等4只REITs扩容项目分别在沪深两地挂牌交易，并正式挂牌上市。成功上市，成为我国首批成功扩容的基础设施公募REITs。
截至收盘，上述四只REITs均上涨。 博时蛇口产业园REIT涨2.62%，宏图创新盐田港REIT涨1.93%，华安张江光大REIT涨2.22%，中金普洛斯REIT涨1.3%。
具体而言，本次蛇口产业园REIT选择的扩建项目标的资产为位于深圳招商局光明科技园的“科技企业加速器二期项目”（以下简称“光明项目”），其资产为募集金额12.44亿元，扩容后标的资产将增至二级。 招股书显示，光明项目包括研发办公室和研发车间，分别于2012年至2016年建成并正式运营。2020年至2022年，光明项目的平均出租率分别为91%、97%、97%分别; 2020-2022年，光明项目年度净利润分别为2470.32万元、3619.69万元、2287.02万元。
招商蛇口相关负责人告诉第一财经记者，博时蛇口产业园REIT的成功上市，将助力招商蛇口在产业园赛道加速发展。 本次扩容后，蛇口产业园REITs开辟了扩容公募REITs通道，招商局蛇口持有的园区资产有望陆续入库。
宏图创新盐田港REIT为此次扩建共募资4.15亿元。 拟购买的基础设施项目与基金首次推出时购买的基础设施项目位于同一区域，即深圳市盐田区盐田港综合保税区。 毗邻盐田港码头，命名为“世纪物流园”。 世纪物流园包括一个仓库（包括配套的办公室和地下车库），主要收入来源是租金和服务费。 截至2022年12月31日，世纪物流园项目出租率为100%，租赁标的为单一租户——深圳市通捷利物流有限公司（以下简称“通捷利物流”）。 该委员会间接持有55%的股份。 目前，同捷利物流已与世纪物流园签订租约，租约将于2027年到期。2021年和2022年，世纪物流园项目净利润分别为1904.6万元和837.9万元
普洛斯产业信托在本次扩建中共筹资18.53亿元，拟收购普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心3项基础设施资产。 扩容后，普洛斯产业信托将拥有10项标的资产。 上述三个资产项目总价值15.72亿元。 主要租户包括领先的第三方物流、跨境供应链和零售行业公司。 截至2022年12月31日，拟购买的基础设施资产平均出租率约为87.46%。
但2020年至2022年，普洛斯产托拟收购的上述3家项目公司均出现亏损，合并净利润分别为-2280.84万元、-1936.41万元、-788.45万元。 对此，拓展招股书显示，亏损主要系近三年分期建设的部分项目新竣工部分，同时按成本法核算投资性房地产所致。过去三年，所以有很大的折旧和摊销。
张江产业信托本次定向发行共募资15.53亿元，将购买位于上海市浦东新区的张润大厦。 根据扩建招股书，张润大厦建筑面积6.05万平方米，用地用作研发总部，估价14.76亿元。 2018年6月，张润大厦竣工并投入使用。 2020年以来，入住率一直保持在95%以上。 章润大厦的租户主要为集成电路、先进制造、信息技术三大产业的企业。 租赁合同期限以中长期为主。 截至2022年12月31日，共有16名租户。 今年5月，OPPO旗下芯片公司浙酷宣布解散，随后撤出在章润大厦的办公室。 对于因出租事件造成的损失，张江产业信托此前曾发布公告称，租金损失的差额将由原业主承担。 熊。 2020-2022年，张润大厦净利润分别为2620.08万元、2695.92万元、2251.89万元。
自2020年REITs试点启动以来，我国REITs市场发展迅速。 截至目前，已上市的27只公共基础设施REITs募集资金超过900亿元。 近日，国家发改委、证监会发布通知，将基础设施REITs试点项目资产类型进一步扩大至消费基础设施，优化项目收益和规模准入要求，并明确提出加快实施首批扩展 REITs 项目。
募资扩张是国际成熟的REITs市场中非常重要的融资方式。 以美国为例，2015年至2022年，美国REITs市场扩容数量是首次发行的20.72倍，扩容规模是首次发行的20.46倍。 参照海外市场发展规律，我国基础设施REITs扩容募资前景广阔。 借助政策法规和市场机制，未来将有更多资产类型更多的基础设施REITs通过首次公开发行或募资扩容变现存量资产。 振兴与投融资良性循环。
“REITS上市后，募资是其发展壮大的首选。” 此前，在一场关于REITs的论坛上，第一太平戴维斯深圳估值与专业咨询服务部高级助理总监林劲松表示，对于优秀的管理人来说，要积极管理和吸纳优质资产，从而提高多元化和整体性。投资组合质量，分散投资风险，提高市场竞争力和投资者回报，走差异化发展道路。 林劲松还提到，我国REITs市场也正在迎来首发和扩容两个轮子驱动的发展格局。
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