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基础资产呢
今年2月以来，REITs二级市场出现调整。 截至4月28日，已有5只产品跌破发行价，27只产品年初以来平均跌幅为3.68%。
有机构分析人士认为，本轮下跌不仅受经营业绩下滑、解禁后减持压力、利润分配后价差等客观条件影响，也受价格因素影响。触及止损线、对经营业绩负面信息的过度解读和反应、悲观情绪等非理性因素的影响蔓延至其他REITs产品。 目前价格已经回归趋势，具有一定的投资价值。
“从较长的投资周期来看，REITs二级市场价格会围绕标的资产经营状况、分红情况、宏观市场等基本面因素波动，长期来看，市场价格不会偏离太大。”实际资产的公允价值。因此，二级市场价格将表现出对产品内在价值的回归。” 一位业内资深人士表示。
他还表示，随着市场经济活动的稳步回升，以及基础资产本身的优良品质，REITs资产类型有望迎来根本性复苏，我国公募REITs仍具有较强的投资价值。
短期二级市场价格承压，长期投资价值显现？
2023年初至4月28日，21只REITs产品跌破2022年末价格，年内只有6只REITs实现正收益。
分行业看，除能源板块小幅上涨0.93%外，其他板块均下跌，仓储物流下跌1.07%，保障性租赁住房下跌1.08%，生态环保下跌3.86%，工业园区下降4.94%，高速公路下降6.78%。 .
“REITs的二级市场价格直接影响投资者的购买成本和实际分配率，投资者可以分别关注自己的二级市场分配率和投资内部收益率，衡量二级市场定价水平是否满足自己的收益需求。” 一位机构投资者负责人表示。
公开数据显示，以4月28日收盘价计算，产权产品分销率为3.77%，特许产品内部收益率为6%，较4月28日收盘价高出约0.19个百分点。到 2022 年底。和 0.53%。 其中，以华夏交建REIT 4月28日收盘价计算，对应的IRR高达9%。
从公募REITs上市以来的整体收益表现来看，截至2023年4月28日，27只上市REITs的平均涨幅为11.40%，跑赢同期沪深指数。 公募REITs多数实现正收益，14只REITs累计收益率超过10%，2只REITs累计收益率超过30%。
对此，上述业内人士分析，这表明自2021年首批产品推出以来，公募REITs整体增长良好。标的资产本身，各资产类型REITs板块有望迎来基本面回暖。 此外，由于近期市场下跌，产品价格目前处于价值低谷。 与其他可比金融产品的收益率相比，区间产品的派发率具有一定的吸引力。 随着后续业绩的逐步恢复，长期投资价值将逐渐显现。
一般来说，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差。 长线投资更看重产品红利。 REITs的一大特点是以不低于90%的比例将可分配金额分配给投资者。
截至4月28日，已披露2022年年报的20只公募REITs中，共有14只完成了2022年可供分配金额的实际派发。从分红情况来看，公募REITs已经呈现出较高的分红比例。稳定的股息。 上述14只REITs实际分配金额占可供分配金额的90%，实际分配比例大多在95%以上。 在披露的一季报中，高速公路板块可分配额度完成率在20%以上，部分REITs超过30%。
上述机构投资者负责人表示，基金分红的稳定性主要看可供分配金额预测的合理性和实际完成情况。 对于前者，投资者可以根据招股说明书披露的相关信息，判断可供分配金额的预测是否充分评估了未来经营期间可能存在的风险，并考虑了其潜在影响。 对于实际完成程度，投资者可以跟踪二级市场产品的信息披露情况。
标的资产业绩恢复，投资者可关注这些方面
与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。 那么这27只REITs产品的标的资产有哪些，投资者应该关注哪些方面呢？
“投资者在产品估值时可关注各项参数的假设。以产权项目为例，主要参数包括贴现率、入驻率、市场租金、征收率等，评估参数应合理反映出产权项目的面积。”项目所在地、业务类型等因素，与项目历史经营趋势基本一致。 上述机构投资者负责人表示。
他还表示，作为在二级市场交易的产品，REITs的资产估值也受到利率环境的影响。 一般来说，利率水平越低，对REITs的估值越有利。 此外，调查显示，当高等级城投债收益率上升时，将对REITs市场价格产生一定的负面影响。 投资者可关注公募REITs预期年化派息率与高等级城投债、国债收益率的差异区间。
具体而言，从标的资产来看，截至4月28日，已有20只REITs产品披露了2022年年报。 15只非公路REITs中，2022年可分配金额预测平均完成率为122%，收益预测平均完成率为114%。 其中，临港产业园的分配金额和收入完成率分别达到142%和165%。
但受所在地区经济发展、国内宏观环境、四季度货车通行费下调10%等因素影响，2022年高速公路行业表现不佳。收益分配和收益完成率分别为83%和84%。
到今年一季度，高速公路行业运行状况有所恢复。 根据已披露的REITs一季报，大部分产品标的资产的通行费收入均实现了同比正增长。
其他资产板块方面，在工业厂房板块，临港、东九等REITs的可分配额度完成率均超过25%。 仓储物流和保障性住房两大板块的标的资产租赁情况较为稳定。 其中，首次发布季报的嘉实京东仓储REIT拥有3项标的资产，报告期末租赁率为100%； 华润优潮REIT、2023年一季度两项标的资产入住率较2022年有所上升。
上述业内人士表示，展望2023年，随着市场经济活动的稳步回升以及标的资产本身的优良品质，REITs资产类型有望迎来根本性复苏。 已经处于低价值区域，产品分销率相比其他可比金融产品具有一定吸引力。 随着后续业绩逐步回升，市场有望迎来上涨动能。
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