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在房地产大爆发的背景下，一些信托公司索性放弃了房地产金融业务。 如果他们不这样做，他们就不会出错。 但无论主动还是被动，信托公司都必须以股东的心态面对房地产项目。
与债务融资不同，债务融资虽然容易形成规模，但竞争的是资金成本，与房企自身的信用深度挂钩。 地产公司爆发，信托公司很难独善其身。 股权投资以标的资产为主，可以将雷雨旗下的地产公司与地产公司旗下的好项目区分开来。 只要理清债权关系，就可以投资核心城市、好地段的好项目。 而且，此时宝磊地产旗下的项目，大部分都是低价成交。 通常，700至8亿元可以拿下10亿元的项目。
但股权投资的风险会相对较大，资产管理机构应回归项目本身，依靠自身的专业和管理能力带来确定性。
那么如何选择优质项目呢？ 主要从两个方面进行判断：一是判断房地产项目所在的城市，选择好的城市和地段； 二是分析项目本身的要素，在好城市、好地段的基础上选择好项目。 下面我们一一来看具体的指标。
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如何选择好城市和好地段？
（一）城市能级研判
所谓城市能级，就是我们传统上所说的几线城市，参考下图。
上图城市能级排名并非完全静态，仅供参考。 但从房地产股权投资的角度，我们需要对城市能级和城市房地产投资能级进行区分。
一般来说，一个城市的能源水平和房地产的投资水平是一致的。 城市能级越高，房地产投资能级越大。 但不一定是100%的匹配，尤其是在一些大的区域。 比如东北的一些省会城市，级别也比较高，但业内常说“山海关投资不够”，这也在情理之中，因为这些城市的房地产投资属性与资产管理机构。 因此，我们应该更多地从房地产投资的角度来研究和判断城市的能级水平。
（二）全市经济、人口、产业情况
在城市研判中，首先要看城市的经济、人口和产业。
首先，在城市经济中，我们首先看城市的GDP总量。 如果一个城市每年的GDP总量超过万亿，那么这个城市的整体经济基础一定是比较好的。 这也取决于城市的GDP增长率。 撇开疫情因素不谈，如果一个城市的GDP增速正在逐渐下降，甚至很低，这个城市就需要特别关注。
第二，人口。 房子最终是给人住的，所以一个城市的人口结构和人口数量将在很大程度上影响甚至决定城市房地产行业的现状和未来。 尤其是人口增速，一些城市出现了人口净流出，也就是说这个城市本身对人才的吸引力不是很大，所以这个城市的房屋销售可能会比较差。 相反，如果某个城市每年有几十万人流入，那么这个城市相对来说更有活力，居住的需求也会更强烈。
除了高校的数量和质量。 如果一些城市的高校数量较多，那么一定比例的大学生毕业后会留在城市。 这些人都是高素质的人才，也是未来房子的目标销售人群。 这些城市的房地产市场空间可能更大。
第三产业。 关注全市主导产业、未来产业发展规划、产业园区能级和建设情况、地方龙头企业布局情况。 如果行业代表是新兴、高科技或互联网等前沿行业，对人才的吸引力更大，相应的这些人才的购买力也会更强，那么这个城市的房地产行业就会有吸引力在短期和中期。 空间也会更大，这样的城市更值得投资。
(3) 城市交通与区域规划
城市交通规划和区域建设，特别是高铁和高速建设，包括城市轨道交通和公共轨道交通建设，影响很大。 以北京、上海为例，轨道交通铺设的城市将带动城市经济的快速发展，房地产市场的活力也将得到极大提升。
在区域规划方面，如果某些区域恰好位于国家区域规划中，比如长三角一体化、粤港澳大湾区、珠三角一体化、一体化建设等。京津冀，城市将在这些领域享受更多优惠。 交通、产业、人口、政策等多方面融合带来的发展机遇。 随着这些地区龙头企业的增多，相应城市的住房和房地产市场也活跃起来，周边都市圈城市的投资水平得以大幅提升。
（四）城市房地产政策研判
房地产并非完全市场化的行业，其发展与国家及所在城市的房地产政策密切相关。
首先，要关注本市的人才引进落户政策。 比如西安这样的城市人才需求旺盛，同时落户政策相对宽松，大量人才会涌入这样的城市，房地产市场也会快速繁荣。
二是地方棚改拆迁和货币安置政策。 前几年因为拆棚掀起了一股房地产开发热潮，拆迁区的人肯定会有住房需求。 除了原有的拆迁，货币化安置政策的作用更大，将反映出更明显的住房需求。
第三，记录价格限制和预售条件。 在房住不炒的大背景下，各城市对备案限价和预售条件的规定各不相同。 在预售条件严格的城市，比如只有准备好才能卖的项目，和可以马上预售的项目，投资回报率是完全不一样的。 此外，严格的城市备案限价执法对开发商和资管机构影响较大。 一般来说，城市能级越高，房地产市场越火热，限价就越严格。 相反，三、四、五线城市的政府可能不会施加实质性的价格限制。
四是限购、限贷、限售。 上海、杭州等大城市普遍限购，第三套房子基本买不到，导致楼市成交量下滑。 有限贷款也是如此。 一般首套房可以正常贷款，二套房的贷款比例和贷款利率会大大提高，很多城市不支持三套房贷款。 还有限售，要求购房后在规定年限内不能交易，进一步弱化了这些城市房地产的投资属性。 当然，限制的原因是因为地方本身太热，需要辩证看待。
第五，按揭贷款政策。 房贷从银行资金的角度来控制购房需求，从而增加了普通民众的购房难度。 尤其是每年四季度，很多银行的房贷往往已经用完，当地居民的购房能力和意愿也会主动或被动下降。
六是商品房销售政策。 注意这里是商品房，不是商品房。 近年来，许多城市尤其是一线和强二线城市的商品房销售政策收紧。 比如杭州的一手房一旦涉及商品房买卖，政府在土地出让时明确要求最小户型为300平方米，这就逼迫开发商要建300平方米以上的商品房。 ，人为增加销售难度，消除成本。 资产管理机构应特别关注公寓所在城市的销售政策，政策允许哪些销售，是否存在政策变动和销售去销售的风险。
七是房地产预售资金监管政策。 以往在预售监管资金政策不严的情况下，看项目内部收益率IRR时，项目IRR和股东IRR收敛，所以只关注项目的IRR。 现在随着预售资金监管政策趋严，项目的IRR和股东的IRR会逐渐背离。 这是因为资金存放在项目公司，反映在项目的IRR上，但资金无法到达股东账户，所以股东回报率是根据项目本身的利润来计算的。 一般来说，资金回笼越慢，收益率越低。 因此，在预售资金监管政策趋严的背景下，除了看项目的IRR外，更重要的是看股东的IRR。
最后，政府对安置房的回购政策。 不少政府在回购过程中，资金还款的及时性和准时性往往达不到标准。 因此，资产管理机构在投资此类涉及政府安置房回购的项目时，应特别关注当地政府，尤其是协议的签订情况。 相应回购主体的履约和支付能力。 实践中，有不少项目由于地方政府回购能力不足，导致项目预估收益率与实际收益率相差非常大，需要特别注意。
（5）项目区各类综合配套设施
项目周边的各种配套设施也会影响项目的知名度和投资价值。 主要指地铁、高速高价服务等交通设施； 商业中心、便利店、银行、菜市场、餐厅等商业设施； 医院和社区医疗中心或疗养院等医疗设施； 和教育设施分类在优质学区。
除了交通、商业、医疗、教育设施这四个主要因素外，还可以额外关注一些配套设施。 一是景观资源。 包括公园、场地、水系、山景、城市灯光等； 第二，产业园的配套设施和规划，比如周边有没有好的写字楼和产业园。 如果有这些资源，在同等可比条件下，一定比没有这些资源的有溢价。
最后，关注该地区的特定逆风。 指影响居住舒适性和安全性的一切不利因素。 最常见的是高压线、高架道路、高铁的噪声，包括化工厂、发电厂、加油站、殡仪馆、墓地、垃圾焚烧厂等，很可能造成大量的噪音。或心理上的劣势，必须充分考虑。
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如何选择好的项目？
（一）地块规划指标情况
每个房地产项目都会有一个地块的规划指标条件表。 根据规划指标条件表，可以大致判断一个地块的最终状态。 定期规划指标和条件表包含了很多房地产项目的基本信息。 应特别注意以下指标：
一是容积率，指地上建筑总建筑面积与土地出让面积之比。 比如一块地的面积是10000平方米，如果它的容积率是3，就代表10000平方米的土地上建了30000平方米的建筑面积。
第二，建筑密度。 继续上面的例子，假设它的建筑密度是30%，那就意味着在10000平方米的土地上，建筑在地面上的投影面积只能是3000平方米，剩下的7000平方米可能是绿地、人行道等空间配套使用的面积。 结合容积率和建筑密度，如果地上建筑面积为30000平方米，但预计建筑面积只有3000平方米，这意味着平均层数为10层。
三、身高限制。 如果项目所在的城市有限高，比如限高45米，这意味着什么？ 如果平均楼层是3米，45米的限高意味着最多只能建15层。 在15层以下的范围内，是做15层左右的高层和部分别墅的比例，还是平均10层的比例，需要论证该区域哪种户型更容易被市场接受, 和什么类型的公寓配备的比例可以使整个市场的价值最大化或回报率最高。 这就需要资管机构结合开发商的投资逻辑进行研判。
（二）房地产项目总体规划及强制排放方案
总体规划方案和强排方案一般由建筑规划设计院根据开发商的要求在充分沟通后定制。 开发者的核心诉求不同，最终布局的布局也会不同。
如果户型的布局定位为整个套餐的最大价值，往往户型偏大，可能需要尽可能做成平房或多层。 公寓面积扩大后，独栋房屋的价格会上涨。 该地区的高端客户是否能够支持这些购买需要进行权衡。
对于开发商的总体规划和强排方案，资产管理机构必须在资产管理机构内部进行合理化论证。 如果资产管理机构的内部结论与开发商的方案明显不符，需要对内部论证的合理性或开发商的正确性进行全面的自我评估。 如果双方显然还是存在不一致的认识，那么这样的项目是否值得投资就要打一个问号了。
（三）房地产项目地块及项目定位
一个项目的地块和项目定位大致可以分为以下三类：城市成熟区用地、城郊用地、郊区用地。 城市、郊区、远郊又可进一步细分为七种模式：城市刚需型、城市改善型、城市商住型； 郊区刚需，郊区改善； 刚性需求在郊区，享受在郊区。 此外，还要考虑是否高端。 所谓高端，就是在基础上会有一些稀缺资源，比如江景、湖景、江景、山景等配套资源。
一旦一个房地产项目落在某个区域，就可以大致确定该项目的户型设计、营销、房间布置。 比如项目位于城郊刚性需求区域，公共交通可能更方便，户型往往更符合刚性需求，功能需求更多，舒适度相对较低要求。 因此，基于细分市场定位和客户群体定位的不同，项目定位也会有明显的差异。
（4）房地产项目客群分析及户型定位分析
首先，要根据项目定位，对目标客户群进行研判论证。 所谓客户群画像就是项目的主要客户群是谁？ 比如年龄段、职业、家庭结构、户籍等等。 是否真正贴近市场主要客群的需求，将在很大程度上影响房屋的销售价格和销售速度能否达到预期。
开发商根据项目定位、客群来源、户型定位、单价及总价定位等综合信息，最终形成产品定位表。 比如是做精装还是粗装修，是做总价低的小户型还是做经济型或改良型的等等。产品定位表出来后，整个项目都会按照这个方向去开发建设。 ，最终实现销售。 因此，在房地产股权投资中，资产管理机构必须对产品定位表进行内部论证。 这个产品是否符合市场的真正需求？ 如果资产管理机构不认可，那你在投资的时候一定要特别谨慎。
（5）房地产项目销售价格研判
产品定位明确后，接下来就是判断能否达到开发商给出的预期销售价格，这关系到最终能否实现利润。
研判房地产项目未来销售价格，主要参考以下三个定价指标：一是核心竞品价格；二是核心竞品价格。 二、市场价格历史走势及投放周期； 三是地价和地方限价政策。 怎么判断呢？
一是采用比较定价法，从行业能级、交通便利性、学区条件、商业设施、医疗资源、户型、装修标准等多个维度，对拟投资项目与多个竞争项目进行比较评分。 关于竞品的选择，各方面综合条件越接近拟建项目本身，参考权重越高。 最后根据各项目的得分和权重比，得出拟建项目与竞品的价格对比。
二、根据项目征地成本，结合当地政府对备案价的调控要求，结合比较定价法下的时点定价，最终时点价格预测为项目获得。
三是根据当地政府控价要求，统筹当地市场房价历史走势、项目预期开盘和销售节奏，最终发布开盘价和项目整体销售均价。投资。 也就是说，在当前房价的基础上，经过充分的内部论证，设定未来的预期涨价幅度。
值得注意的是，开发商和资产管理机构在价格预测过程中可能存在分歧。 为了获得更多的外部投资，开发商在定价时会相对更加乐观和激进，而资产管理机构则更加冷静和客观，尽可能接近真实情况。 资产管理机构对价格研判是否达成，必须进行非常审慎的研判。 尤其要详细了解当地政府的限价政策，以免投资前误判。
同时，资产管理机构也可以根据自身研判，结合开发商的可行性研究报告，对销售价格和销售速度进行敏感性分析。 如果房价下跌5%、10%甚至15%，那是一种什么样的情况，可能性很大吗？ 我可以接受吗？ 如果概率比较大，资管机构想投资这个项目，可能在股权投资结构的设计上多花些心思。
(6)房地产项目工程核心节点
一般来说，开发商的可行性研究报告都会包含核心节点的实现计划，对每个核心项目节点的控制一般比较严格，不需要做太多的论证。 从投资角度，重点关注少数与资产管理机构密切相关的工程节点。
首先是取得施工证。 一旦获得施工许可证，就意味着可以申请开发贷款。 一旦获得开发贷款，就可以返还部分资金。
二是取得预售牌照。 什么时候开市？ 销量什么时候能达到90%？ 销售意味着经营现金流开始出现； 90%的扣减往往是资管机构与开发商约定的股权投资退出期限，资管产品此时可以退出。
三、主体结构什么时候封顶？ 主体结构的封顶意味着银行的房贷资金可以向下投资，这是一个非常重要的还款来源。
以上均为关键工程节点。 在做传统债权投资的时候，相对来说，这些关键节点的实现并没有受到那么多的关注，但是在股权投资的背景下，这些核心环节就非常重要了。 资产管理机构在与开发商签订投资协议时，可以与开发商进行一些核心协议，如对赌、激励等，以促成这些关键节点的达成。
总之，信托不应该放弃房地产金融业务，也不应该低估自己。 与券商、银行和资产管理公司相比，信托更了解房地产。 从事房地产非标债权业务多年，业务人员对房地产项目有基本了解，具备项目研判能力。
今天，债转股，也是在原有基础上提升能力。 祸福取决于挑战和机遇，所以此时打好基础、掌握核心技能就显得尤为重要。 谁的基础扎实，谁就能在这个时候“捞”到好项目。
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