编辑：佚名 来源：财经新闻网
公募REITs关键之年
公募REITs正在迎来史无前例的发展窗口。
数据显示，截止到3月5日，我国共有近70个公募REITs项目处于招投标等储备状态。
公募REITs(不动产投资信托基金)成为今年全国两会代表委员关注点之一。
基础设施领域REITs试点自2020年4月启动以来，深受投资者欢迎。Wind数据显示，截至2023年3月8日，我国市场上有25只公募REITs，发行规模超过800亿元。
2023年全国两会期间，围绕公募REITs的立法、税收、降低代理成本、支持民营产业园和商业地产纳入试点范围等问题，5位全国两会代表委员带来了相关提案议案。
作为中国资本市场的新生事物，公募REITs还很稚嫩。
“十四五”规划纲要和《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》都提出，要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。
今年，全国人大代表、深交所总经理沙雁联合其他代表提交了《关于修改基金法，为简化REITs产品结构提供法律支持的议案》。
该议案指出，自2020年4月基础设施领域REITs试点启动以来，为适应基金法相关要求，REITs采取了“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式，在公募基金与项目公司（SPV）之间嵌入一层ABS，由公募基金持有ABS全部份额，再由ABS持有项目公司（SPV）全部股权，从而形成“公募基金-ABS-SPV”的产品结构。
该结构设计对现阶段顺利推出REITs产品发挥了重要作用。但相对复杂的产品结构也带来管理成本较高、运作较为复杂的问题，且不利于投资者追责，有必要进一步完善。
鉴于此，该议案建议修改基金法，对以获取不动产收益为主要投资目的的基金的投资范围，授权国务院证券监督管理机构另行规定，为简化REITs产品结构提供法律支持，进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力，促进存量资产盘活，更好服务实体经济高质量发展。
同时，该议案还建议推动符合条件的基金管理公司和基础设施行业龙头企业，设立专门从事REITs业务的子公司。
而全国政协委员、立信会计师事务所甘肃分所所长张萍就推动我国REITs高质量发展提出建议，如积极推进REITs专项立法工作，构建涵盖REITs发行、上市、交易、强制信息披露、投资者利益保护等全方位的法律体系。
她还建议，出台具有针对性的专项法规，鼓励和支持长期机构投资者参与投资。我国REITs采用契约制的组织形式，基于现有的《证券法》《证券投资基金法》的法律框架而设立，缺少将REITs作为独立证券品种的针对性法规。明确REITs的法律性质和定位，优化REITs产品结构，并对其中涉及的国有产权转让及特许经营权流转限制、再融资机制、项目运营机构职责等进行明确规定。同时推动社保基金、养老金、企业年金等长线群体参与投资，促进我国公募REITs持续健康发展，同时也为构建三支柱养老金体系提供大量优质的可投资资产。
另外，张萍建议，进一步明确REITs税收优惠政策，激发投资主体参与REITs的积极性。
2022年1月29日，财政部、国家税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号），明确了基础设施公募REITs在设立阶段针对原始权益人的所得税优惠政策。该公告可以看作是一个起点，但部分实施细则尚不完善，REITs在设立、持有和退出三个阶段涉及所得税、增值税、印花税、契税等众多税种，造成交易主体较重的税收负担。张萍建议进一步明确3号公告的适用范围和实施细则，构建一套与REITs作为独立大类资产相配套的税收制度，明确REITs税收的征管细则，秉承实质课税原则和税收中性原则，避免重复征税，并出台相应的税收减免和优惠政策。
此外，张萍认为应降低代理成本。当前REITs产品的信息不对称问题和利益冲突问题突出，形成较高的代理成本。REITs代理环节多，代理链条较长。张萍建议明确各类管理人职能，厘清其利益关系，完善基金管理费的核定与分配，通过构建适当的考核和激励机制将基金管理人和基金持有人的利益相绑定，将REITs回报表现和基金管理人激励分配相挂钩。
在目前公募REITs以基础设施为底层资产的基础上，今年多位全国两会代表委员建议，进一步扩大公募REITs试点范围。
张萍建议，进一步扩大公募REITs试点范围和区域，择机向商业不动产及欠发达领域扩容。
此前，我国对公募REITs的底层资产范围进行了多次扩容，但仍集中于基础设施和民生保障领域，这在一定程度上限制了REITs产品收益率的提高。张萍建议将商业不动产纳入REITs底层资产，循序渐进开展商业地产REITs试点工作。以一线城市的优质商业物业作为基础资产发行REITs，将底层资产范围扩展至商场、写字楼、酒店等优质商业不动产领域，完善房地产投融资体系，以商业地产繁荣带动构建房地产发展新模式。
此外，全国政协委员、中信资本董事长张懿宸今年带来《关于阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs，助力化解住宅交付风险的提案》，这是其第三年关于“商业地产REITs”的提案。
该提案中包含两个方面的想法：
一是针对当前形势下住宅项目烂尾的问题，发挥REITs工具的优势，通过一些有针对性的政策来化解该难题，取得各方都能满意的效果。这其中包括聚焦于盘活开发商位于核心城市的一些优质资产，比如商场、酒店、公寓等等，借助公募REITs市场的大规模、高流动性优势，来为这部分资产的盘活提供资金支持，同时也要落实对募集资金的监管，只能用于解决开发商自身的烂尾楼问题，严禁挪作他用。
二是烂尾楼问题是阶段性、局部性的问题，并非伴随国民经济发展全过程的常态化、大范围的现象，因此在解决了集中出现的问题之后，这种针对特定情形、采取特殊标准的工具，肯定是不应当长期存在的。因为针对的问题是阶段性的，所以政策也该有其特定的适用环境和实施阶段。
今年是张懿宸连续第三年带来商业不动产公募REITs领域的提案。2021年，他建议公募REITs延展到持有型商业不动产；2022年，建议将商业不动产纳入基础设施公募REITs扩容试点，并获得了政府主管部门的积极回应——保障性住房和长租房已先后纳入公募REITs的资产范围。
另一位全国政协委员、台盟深圳市委会主委林娜今年的提案同样涉及商业地产REITs试点。在《关于支持深圳探索开展商业地产REITs试点的提案》中，她建议中国证监会、国家发改委出台商业地产REITs试点相关文件及配套规则，并支持在深圳探索试点商业地产REITs，发挥深圳先行示范作用，积累实践经验，在条件成熟时推广至全国。
林娜表示，考虑到核心区域的商业地产具有良好的现金流表现，若适度放宽基础设施REITs资产范围，在坚持“房住不炒”的定位下允许房企发行商业地产REITs，将有利于盘活房企存量资产，防范化解房企债务风险，降低实体经济杠杆。
全国人大代表，上海市工商联副主席，威达高科技控股有限公司董事长周桐宇提出了《关于积极支持民营产业园发行公募REITs的建议》。
数据显示，在目前全国2万多个产业园中，民营背景的产业园数量已占据了相当大的比重。
截至2023年1月30日，全国目前在沪深交易所交易的基础设施类公募REITs共有25只，其中园区基础设施类公募REITs共有8只，发行规模合计为152.25亿元，约占总体发行规模的19%，仅次于交通基础设施类公募REITs，是国内公募REITs市场的重要组成部分。
周桐宇进一步指出，目前发行的公募REITs项目仍以国有股东背景为主，民营REITs仅有两单，分别是国泰君安东久新经济REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。
“民营产业园区公募REITs政策顶层设计还需完善。”周桐宇认为，目前REITs监管机构对民企是否具备相应的综合能力存在很大的疑问，这可能是民企在REITs试点的过程中较少的原因所在。
针对当前民营企业发行公募REITs的现状和发行所存在的障碍，周桐宇建议，进一步推出加强民营企业或者民营产业园发行REITs的支持文件。
周桐宇建议，加大对民营背景产业园发行公募REITs的支持力度，降低对产业园规模的限制，侧重于民营园区未来的成长性与盈利能力，支持中小产业园区在交易所发行公募REITs产品。
产业园REITs对底层资产的筛选比较严格。对此，周桐宇认为，民营产业园也须完善自身运营环境，做好发行REITs准备。要根据国家发布的REITs试点项目申报要求对于拟入池资产进行审查和筛选，在满足用地性质、财务指标等基础要求的前提下，结合融资规模、资金用途等综合考量。
针对这些问题，周桐宇提出了三点建议：第一，从政策和市场上积极支持民营产业园的发展；第二，监管机构加大对优质民企产业园发行REITs的支持。第三，支持民营企业发起pre-REITs基金。
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