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证券时报·券商中国记者了解到，国内首批两单保租房REITs分别于7月11日和7月14日获交易所通过。
业内人士认为，首批申报REITs项目通过，将为市场化企业后续申报保租房REITs提供参照经验。资产证券化工具的引用，为重资产持有保租房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，而保租房REITs若成功发行也为房企提供了新的融资思路。
另外，7月18日，为盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，海南省住建厅发布《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》，从改造和改建的适用范围、基本原则、准入条件、运营使用和监督管理等方面进行了明确规定。
首批两单保租房REITs获通过
7月11日，首单保租房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，从正式申报到审核通过，只用了45天。
仅三日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过，用时48天。
易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，审批提速背后最大的原因来自于政策的支撑。自2022年年初，央行、银保监会发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确支持保障性租赁住房发展。近几个月以来，证监会、发改委等多方就保租房REITs发展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分别推进首单保租房REITs的申报审批工作，实际上，上述金融方面出台的多种政策推动保租房发展，鼓励更多市场主体加入建设。这也为开发企业做出资金退出的范本以及指引，打通“投融管退”的闭环，保障性租赁住房金融体系进一步完善。
7月15日，沪深证券交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。
其中明确，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。
丁祖昱指出，过去，由于保租房项目需精装修建成后运营，存在项目回报周期长资金沉淀压力大的问题，且租金一般要低于市场价格约15%-20%，回报率相对较低。在多重因素的影响下，房企参与保租房的意愿并不强。但随着政策支持，以及首批申报REITs项目通过，这将为市场化企业后续申报保租房REITs提供参照经验。
丁祖昱认为，资产证券化工具的引用，为重资产持有保租房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。房企资金退出完善的背景下，保租房不失为房企布局的一个新赛道，而保租房REITs若成功发行也为房企提供了新的融资思路。
海南拟将闲置存量房屋改建保租房
7月18日，海南省住建厅发布《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》，从改造和改建的适用范围、基本原则、准入条件、运营使用和监督管理等方面进行了明确规定。
在改造和改建的适用范围方面，对闲置存量住房，各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商品住宅，政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新等安置住房，可纳入改造保障性租赁住房的范围。
对闲置非居住存量房屋，各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可纳入改建保障性租赁住房的范围。工业用地或者物流用地上厂房、仓储等非居住存量房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。
改造和改建的基本原则之一是，政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不补缴土地价款。
在运营使用和监督管理方面，改造或改建的保障性租赁住房项目按照本省保障性租赁住房相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得进行分拆登记、转让、抵押，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。使用期间，因土地征收或者城市更新等需拆除的，按照改造前的房屋用途和建筑面积予以补偿。
同时，改造或改建的保障性租赁住房项目持续运营期限不得超过经批准的土地使用年限，但也不得低于5年；享受中央、省专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于8年。
对于出台新政的原因，海南省住建厅表示，为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》和《海南省住房和城乡建设厅等9部门关于加快保障性租赁住房的实施意见》文件精神，盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
7月15日，海南省住建厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。其中提出，盘活闲置住房发展保障性租赁住房，坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。
另外，在金融支持方面提出，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。引导商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。
（来源：证券时报·券商中国 记者：张达）
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