编辑：佚名 来源：财经新闻网
来源：上海信托圈
坐落于江阴城南的恒大“烂尾”项目恢复正常施工了！
来源丨综合资管云、进深、不良资产头条等
受恒大暴雷事件影响，去年9月份开始，该项目一直处于停售停工状态。2022年4月26日，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东列表，变更后中粮信托100%持股，成为该项目最大股东。
该机构并非唯一一家接手恒大项目的金融机构，但通过“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”模式还是首次出现。
为什么找代建
房地产代建指拥有土地的一方发起诉求，拥有项目开发建设经验的代建方承接需求。一般来说，土地方拥有拿地渠道和资源，付出土地金和其他资金成本，而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价，通过专业能力使项目获得开发利润，并从中赚取代建管理费。
尽管恒大暴雷，但具体到每一个项目上，还是需要一事一议。首先，最开始投资项目时都是经过反复尽调，认可项目的区位、市场等一系列因素；其次，信托贷款抵押率一般都控制在60%以下，即使项目降价，也有一定的安全垫；最后，通过合理的交易价格收购项目的股权，确实成为一种解决风险项目的有效手段。
以往地价、房价上行之时，金融机构能够将收购来的项目直接转卖给其他地产公司，如今这条路越来越窄，金融机构不得不自己开发经营项目，通过市场销售来实现变现和退出的方式。
金融渗透
目前的代建行业，按委托方的不同，分为三种模式，分别是政府代建、商业代建、资本代建。前两者只收取代建服务费，后者涉及资金引进与项目分红。
未来基于项目股权的代建模式将成为主流，资本代建在现实中将越来越常见。
起初的代建，一般是零股权第三方委托开发，但在现实中，委托方反而希望代建商也入一点股，给予他们超额收益，这样对项目会更加上心。由此便诞生了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”。
操盘方或是按照销售收入，收取一定比例的管理费和品牌使用费，及按持股的比例分享的项目利润；或是与合作方签订超额利润的分成协议，制定浮动的激励机制，以对应不同等级的KPI。
在操盘的过程中，代建主体还会联手金融机构，以解除资金的后顾之忧。
去年年底，绿城管理宣布与中粮信托，就江阴城南项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。项目此前系江阴恒大华府，属于典型非标遇困项目。
不仅如此，彼时有消息称，绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作，多个涉房类项目已进入商务阶段。而除了东方资产外，中国信达也与绿城管理共同处置项目。
金融机构的资金实力毋庸置疑，但他们往往缺乏房地产开发和项目管理经验，缺乏专业的开发团队，因此常与代建商一拍即合。涉房类信托规模占比较高的信托公司，尤为如此。
绿城管理旗下的浙江绿城建服建设管理有限公司，便引入了中诚信托，由其持有37%股权。
而以代建为老本行的曹舟南，其创立的蓝绿双城，在2020年的引战中，也将眼光投向了信托。目前，蓝绿双城控股由中光财金兴陇（兰考）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“财金兴陇”）持有4.48%股权，财金兴陇背后则由光大信托持有99.5%股权。
不同于老一辈绿城人的草莽气息，在财政局当过副处长的曹舟南，财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉。引入信托，除了资金方面的考虑，还有获取资源的考量。
许多信托公司正在持续收割地产项目。就在2月25日，光大信托和五矿信托便与恒大签订了合作协议，收购了后者4个项目的相关股权。
其中，重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.8712%股权及5亿元债权，均被光大信托揽入麾下，对价10.3亿元。
佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌（各自10.97%股权，广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权，被五矿信托收入囊中，对价11亿元。
信托机构接管了项目公司的运营管理，向项目投入资金，以保障后续开发建设及保交楼。虽然恒大表示在偿还完债务后，有行使回购股权的权利，但项目被信托撰在手中，不排除会引入其他代建方，参与其中。
代建合作的风险
代建项目不用出钱，金融机构的地，金融机构出钱，通过方案设计、工程管理、成本管理、营销管理、交付管理等一系列操盘手段，就能拿到项目销售额8%左右的收益，而且派驻员工的薪金、差旅和住宿开支也由地主承担，最后地主还把住宅的物业服务委托给代建方管理。
对于“空手套白狼”的代建公司来说，这笔生意确实无本万利，整个过程几乎没有风险，但是金主爸爸心里难免有很多顾虑。
顾虑一：代建费用的支付时点
委托方自然想等到房子全盖好卖出去了，再支付代建费用。代建方怎么可能答应？单纯的依靠工程进度并不能涵盖代建方实际的工作，毕竟规划、报建、设计、办证等一系列工作并不完全和施工进度挂钩。
顾虑二：建设成本与销售进度等不及预期
委托方接管项目的底层逻辑是降低项目违约产生的损失，项目成本能不能按预计指标实现，现金流能不能迅速回正都是委托方真切关注的问题。代建由于代建费率相对固定，对于成本与售价的敏感度未必有那么上心。
顾虑三：代建方违约风险
委托方最关心的肯定是工程质量问题，虽然代建方也不会去砸自己的招牌，但小心驶得万年船。除此之外，工期延误、人员伤亡等问题，也应该纳入违约责任里，设置相应的违约金赔偿损失。
顾虑四：委托方管控难度大
委托方本身不具备专业的管理人才，也缺少成熟的品牌资源支撑，项目施工在建过程中难免出现很多问题，若未能及时发现解决，难免会增加改造成本。此外，由于项目一般并不在委托方公司当地，新招聘难以把控人员的素质，派驻可能也会出现一些阻碍，作为委托方项目上没有人肯定不行。
风险最好在发生之前就得到控制，应对风险，核心还是要提前识别，制定有效的措施防范。
首先，双方在付款节奏上需要反复沟通协调，可以采用分期付款的方式，对代建方来说，越早拿到代建费用，才能更安心的干活。
其次，工程成本在施工过程中存在波动性，大多数情况下项目的实际成本会高于预期项目成本，对委托方来说，可以设置与建筑成本挂钩的费率机制，从资金的角度激励代建公司有效落实与追踪目标成本。对于远超目标成本的发生额，也有相应的问责措施。
最后，对于项目现场的管控，可以大力培养自身人员的专业素质，提高项目管控的认知，同时招聘具备专业能力的人才；也可以委托第三方运营管理公司，请专业的团队落实项目管控的关键点，对开发工作、工程管理、成本管理、以及项目销售等实施主动监管。
责任编辑：张靖笛
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