编辑：佚名 来源：财经新闻网
来源: 上海信托圈
在多家小房企扎堆赴港IPO，试图搭上资本列车穿越寒冬后，港股终于迎来房企种子选手——祥生地产。去年中梁敲钟后，作为千亿房企阵营中最后一家未上市的祥生，何时开启资本之旅成了市场最大的关注。
6月3日晚间，随着一纸招股书的披露，祥生正式宣告奔赴港股，与同行相聚。如果冲刺成功，这很有可能成为年度最大的内房股IPO。
招股书显示， 2019年，祥生实现营业收入355.2亿元，近三年复合年增长率137.6%；净利润达32.09亿元，同比增长649.8%。与其他港交所排队中的内房股相比，祥生的收入复合增长率和净利润增速颇为明显。
半数融资依赖信托产品
作为一家发轫于浙江诸暨的区域性房企，祥生控股真正被外界所知，还源自于“小碧桂园”的标签。
2016年，祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年，祥生地产进一步提高周转速度，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。
第三方机构显示，2015年至2018年四年间，祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。
2019年，祥生地产合约销售金额进一步增长至约1159亿元。凭借突飞的业绩，祥生在第三方行业榜单中一路冲进行业前三十。
此次招股书揭开了祥生地产的神秘面纱，四年千亿之后，祥生半数土储位于浙江，融资多靠信托机构，净负债率高达360%……
招股书显示，近三年，祥生地产的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元以及285.27亿元。
在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。
51笔信托中，只有少数几笔的年利率低于10%，其余都在10%以上，最高的一笔超过了16%。
信托占比过大，导致公司的借款利率处于持续攀升状态，利息支出规模不断增加。2017年-2019年，其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%，银行及其他借款利息支出达到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。
祥生IPO前夜，陈国祥拉来寿柏年入伙
祥生控股IPO准备期内，陈国祥家族为搭建境外上市架构进行了一系列复杂股权变更。其中，原绿城行政总裁寿柏年作为战略投资者，进入祥生控股股东行列。
2020年4月1日，寿柏年旗下Golden Stone的全资附属公司Golden Stone HK斥资6200万元入股祥生控股母公司，而后5月20日经过换股协议，Golden Stone最终拥有祥生控股1%权益。另外99%权益则由陈国祥家族信托间接持有。
寿柏年被誉为地产教父“宋卫平背后的男人”，是绿城中国的创始元老，在房地产行业资历深厚。寿柏年与祥生集团董事长陈国祥同为诸暨老乡。基于这份同乡兼同行的缘分，寿陈二人关系匪浅。
此次陈国祥在祥生IPO前夜拉来同乡寿柏年助阵，业内人士认为：此举一方面可规避祥生控股持股过于单一的局面，又可通过引入知名战略投资者以实现祥生更顺利上市。
祥生二代上台，儿子女儿二人进入地产板块分管两大要职。
2019年2月，祥生内部发出通知，宣布祥生创始人陈国祥之子陈弘倪将接手地产板块业务，任总裁并向实业集团董事会负责。
同一时期，祥生还任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。陈雪宜实为陈国祥之女。
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