编辑： 来源：财经新闻网
培育信托公司服务产业的主动管理能力
1．基于丰富客户资源的优质资产获取能力
2008—2012年是我国信托业高速发展时期，也是房地产行业迅猛发展的黄金期。期间，以银行贷款为主导的间接融资和以资本市场为主导的直接融资，均无法充分发挥市场化的融资功能，导致不动产行业大量优质企业和项目的融资需求不能从正常的银行体系和资本市场获得满足，结果塑造了一个规模巨大的私募融资市场。信托公司凭借“多方式运用、跨市场配置”的制度优势，在2012年下半年之前，作为资产管理机构中为数不多允许从事私募融资业务的机构，以融资信托方式正好满足不动产行业发展的庞大融资需求。信托行业多年来在不动产投融资领域的深耕，积累了众多客户、大量项目和丰富的经验，这对于信托公司转型REITs业务的创新而言，是不可多得的宝贵财富和比较优势。在此基础上，我们认为，信托公司需要主动培育优质资产的识别和获取能力。
（1）优质资产的识别与选择。优质的不动产底层资产是REITs业务成功开展的基础，而基础资产是否足够优质，不在于资产持有主体的信用等级和担保措施，而在于资产本身是否有足够且稳定的经营现金流。物业资产本身的优劣，从根本上说，受其本身的规模、权属、区位、建筑和租赁标准等因素影响。因此，能否对物业资产的标准有足够清晰的认识，决定着信托公司对优质资产的识别与选择能力。通过对优质资产的识别，信托公司在开展REITs业务时应该致力于确认满足物业选择标准的潜在标的项目，选择潜力增长更快、风险更低且最有可能被错误定价的资产。与此同时，信托公司应该对不动产市场动态变化保持关注，相应调整物业资产的识别与选择策略，确保REITs业务的持续性发展。
（2）优质客户与资产的获取。基于对优质资产的识别，信托公司需要大力拓展高信用和高潜力的优质客户作为交易对手，获取其中的优质资产。基于不同优质客户的优质资产获取要具备市场竞争力，需要信托公司培育两个基本支持体系：一是决策效率要高，在时间上具有竞争力；二是培育能力要强，在服务上具有竞争力。前者需要公司对高信用等级的优质客户融资项目，建立快速决策的“绿色通道”；后者需要公司对潜在的优质不动产资产进行挖掘并培育，通过与合作伙伴进行股权合作或融资支持的形式，帮助形成符合REITs发行条件的成熟资产，形成“资产+资金”的对接，提高对资产的培育、运营、产品结构设计和退出渠道的全流程服务能力。
针对优质资产的识别与获取，信托行业内已有公司做出了相应的探索，其中一类信托公司背靠股东深耕不动产领域的资源和品牌优势，通过集团内部资源集约化效应，逐渐建立不动产投资项目库，形成投资项目准入机制、健全的业务风险管控制度和较强的资产管理能力；另外一类信托公司则吸纳外生的持续创新动力，一方面聘请房地产公司的优秀人才打造专业的业务团队，另一方面选择国内优秀的房地产开发商或基金管理人进行战略合作，在提高自身对优质资产识别能力的同时，拓展外部资源获取渠道。
2．专业化和精细化的市场深耕能力
在REITs转型策略上，信托公司应当扬长避短，基于自身资源禀赋对REITs资产类别进行布局，发挥信托的制度优势和灵活性，以渐进式的方式，采取产融结合的专业化方法深耕现有的房地产合作伙伴，通过持续纵深的策略做精细分类型的物业，形成信托公司独有的核心市场竞争力。
（1）以专业化的金融服务深入市场。客观来看，目前信托公司开展REITs业务的专业化程度，在产业端而言，难以匹敌房地产企业，但是信托灵活的制度优势和丰富的金融工具，得以在金融端体现出足够的专业性，通过金融与产业的融合，能够让信托公司在拓展REITs市场上，拥有更多的触点。
因此，信托公司应紧密地围绕现有的房地产合作伙伴，从地产价值链出发提供组合的金融服务，搭建与长期发展目标相结合的交易结构，甚至借鉴国外开发、运营和退出的“三阶段的内部循环”模式，由信托公司紧扣房地产公司创造扩大式的内部闭环，使REITs业务在中国的循环生长成为现实。
在发展路径和发展方式上，信托公司应采取渐进式发展策略，针对不同发展阶段的REITs业务合作伙伴扮演不同的角色，提供差异化的专业服务，具体而言：
一是去发现优质资产的发现者。囿于对细化行业的经营能力，信托公司需要去发现各不动产细分子行业的经营者和发现者，基于专业运营商对优质资产的挖掘，对其提供适度的债权支持。
二是做地产运营商的价值培育者。在发现者战略的前提下，将会产生众多的不动产开发商和运营商，信托公司可挑选具备培育价值的企业，为其提供更完整、更丰富的金融服务，并配以REITs解决方案等，建立整个细分行业的资产证券化平台，全面提升该发展阶段不动产企业的价值。
三是成为不动产领先企业的投资者。对不动产市场中脱颖而出的领先者，或限于合作项目的范围内，或介入企业的整体运营层面，采取股债联动的方式，入股优质的合作项目或领先企业，取得主力金融地位，通过信托高效、灵活的服务提供双方共赢的REITs合作模式，可持续地扩大REITs业务的发展规模。
（2）以精细化的战略布局区分市场。基于国内不动产发展现状分析，行业细分愈加精细、区域差异逐渐扩大，逐渐成为市场共识。纵深布局，区域深耕，是信托公司不动产业务转型的另一个重要契机。
一方面，信托公司应该宏观把握房地产板块，进行纵深布局。细分市场中的不同地产子行业在判断标准、发展潜力和投资回报等方面均有不同，针对住宅地产的长租公寓、零售地产中的购物中心、工业地产中的物流仓库，以及写字楼、医疗地产和养老地产等不同板块，信托公司在开展REITs业务时，应根据自身资源禀赋，聚焦从战略到战术的不同侧重，制订从交易对手到资产识别的准入标准，建立自己的筛选评估标准和模型体系。对于细分物业的REITs业务，市场上已有较多实践，信托行业也有一定的探索，包括中航信托于2016年6月作为原始权益人、以购物中心商业物业为底层资产发行的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”，产品总规模14亿元；中航信托于2017年1月担任受托人、以长租公寓为底层资产发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行总金额为3.5亿元。从行业视角来看，信托公司在不动产领域的纵向深耕仍需要进一步夯实基础，以点带面实现新的突破。
另一方面，集中于城市层面的区域深耕，是信托公司需要长期坚守的精细化策略之二。不同的地理位置会形成REITs底层资产的规模、政策、区位、建筑和租赁标准等差异，对于追寻可持续发展的信托公司REITs业务而言，根据战略导向长期扎根于目标区域，能够更好地了解市场需求，以多样化金融支持打造满足消费者需求的产品，为REITs业务的设立发行、持续运营、后续管理和品牌效益等方面，都能形成独一无二的竞争优势。从信托行业现状分析，房地产业务领先的部分信托公司均制定了区域市场的发展策略，部分信托公司倾向于选择在各特定区域内长期扎根的主流开发商进行战略合作，在长期的业务拓展中尽可能还原开发商的真实成本，在谈判中获取最大利益分配；与此同时，部分信托公司坚持植根于国内一二线城市，加强监管项目的拿地、开发、销售、退出各个环节，保证项目风险，掌握更多的话语权。不管选择何种策略，基于横向的区域市场，不管做深做精不动产业务，均能为REITs或CMBS业务提供良好的基础。
3．综合化的金融整合服务能力
信托的本质是“受人之托、代人理财”，回归本源业务，持续满足人们日益增长的财富管理需求，必将成为信托公司和信托行业发展的关键。借鉴国际成熟的理财市场发展逻辑，一个成熟的理财市场存在一个由投行业务、资产管理业务和财富管理业务构成的并互相依存的理财价值链。由此，从私募投行、资产管理和财富管理三个领域，打造符合信托公司特点的综合化金融整合服务能力，在REITs业务发展上也能提供更好的平台。
（1）私募投行服务创设REITs产品。私募投行的基本功能是将特定企业和特定项目的融资需求创设为可投资的金融产品。如前所述，对于国内不动产行业庞大的存量市场而言，需要通过创设REITs盘活存量，提高资产流动性，满足企业的融资需求。
在这一过程中，信托公司依托已有的资源基础，发挥灵活的资源整合能力，在发行设立REITs时，更应围绕交易对手的需求来设计全方位的金融解决方案。对于权益型的REITs，注重不动产资产本身的长期投资和专业化管理；对于抵押型的REITs，则倾向于聚焦交易主体的整体实力和信用风险。除此之外，在产品结构的设计中，将底层资产的原始权益人也作为REITs的投资人，形成增信，从而能够提升REITs的评级。在REITs创设的过程中，信托公司作为交易结构的设计人，既要充分运用产业端和金融端的资源，形成合力有效推动产品的发行，又要培养过硬的专业能力，提供满足投资人需求、符合融资人要求的产品，真正发挥REITs的特有优势，将不动产变现为可流动的金融产品。
（2）资产管理服务构建REITs组合。资产管理业务的基本功能是把投行创设的金融产品，按照特定的投资策略构建为投资组合驱动的理财产品，并销售给合适的投资者。一方面，虽然目前国内的类REITs仅在特定的合格投资者范围内转移，但信托公司基于不同物业类型的REITs，通过特定投资组合的构建，能够缓释产品的风险集中度。另一方面，未来随着REITs面向的投资人范围逐步扩大，更需要信托公司构建风险和收益特性各不相同的投资组合。
对于信托公司开展REITs而言，私募投行服务创设的REITs若只针对单一企业和单一项目，可能带来较高的风险集中度，产品本没有风险缓释安排。因此，凭借资产管理服务能力从产品端分散风险，形成“从资产到产品”的REITs业务架构，能够进一步提升信托公司在REITs领域的综合运作能力。
（3）财富管理服务满足REITs需求。财富管理业务的基本功能是针对特定投资者的特定需求，帮助其构建个性化的资产配置方案并筛选相应的投资产品，在此基础上还可以提供诸如财务税收规划、财富传承安排、慈善捐赠安排等辅助服务。一方面，国内REITs从私募转向公募、从合格投资者转向社会公众投资者是未来发展的大趋势，公开上市与流转交易能够为个人投资者提供更加丰富可选的金融产品。另一方面，专业的财富管理服务能够为信托公司连接打通REITs业务的客户端提供重要渠道，对促进REITs业务质和量的提升而言，均是至为关键的一块拼图。
财富管理服务与REITs的结合，通过个性化资产配置方案的构建，既能够满足客户特定的风险—收益偏好，又可以进一步缓释客户集中投资于单一金融产品或理财产品的风险，进一步形成REITs“从资产到产品再到客户”的良性循环。
从优质资产的获取能力、REITs市场深耕能力到金融整合服务能力，是循序渐进培育信托公司服务产业的主动管理能力的发展路径。对于信托公司而言，既要从组织架构、运营管理、人才建设等方面加强内生发展驱动力的建设，同时不妨纳百家之长，将外部产业运营商的优势为我所用。
以中航信托为例2017年3月末，中航信托参与新加坡的大型地产基金管理公司———亚腾资产管理公司（ARAAssetManagement）的私有化运作。亚腾资产管理公司作为REITs管理人，目前管理着6只上市房地产投资信托基金（REITs）、4只韩国非上市房地产投资信托基金以及10只美元私募房地产基金。截至2016年末，亚腾资产管理公司的资产管理规模约为360亿新加坡元，相当于人民币1781亿元。通过对专业REITs管理人的私有化运作，中航信托计划打通境内外资金与资产的联动效应，提升全球化资产配置能力和不动产运营管理能力。
在此基础上，中航信托与亚腾资产管理公司合资成立上海航信亚腾基金管理公司，专注于商业房地产投融资以及资产证券化，以私募房地产基金REITs为核心驱动，致力于成为中国境内房地产私募基金及中国版REITs的顶尖管理公司，未来将作为国际化的资产管理行业引领者，一方面发挥中航信托作为境内金融机构募集资金的优势，运用贷款、股权投资、CMBS、REITs等多种金融工具的优势，以及作为受托人的制度优势；另一方面，亚腾资产管理公司作为亚洲最大的上市REITs，受到养老基金、主权财富基金、保险公司等国际顶尖机构投资人的认可，为REITs提供了多平台的退出路径。通过合资基金管理公司的方式，增加中航信托参与CMBS业务和REITs试点的竞争力，提升中航信托在地产私募基金领域“募、投、管、退”四个环节中的专业化管理能力，扩大品牌优势，对于信托行业发展REITs业务而言，具有一定的参考和探索意义。
4.REITs模式助推构建房地产长效机制
对于房地产行业的供给侧结构性改革和转型，十九大报告提出了“在加强社会保障体系建设方面，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”根据市场研究数据显示，中国房屋租赁市场规模2020年将达到1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元，长期租赁市场将成为房地产行业的蓝海，以上海为例的各地政府出台各项措施，加快培育和发展住房租赁市场。
长期持有型物业的资金回流速度较慢，可能对住房租赁市场的发展形成制约。通过发行租赁住房REITs，将租赁资产打包出售给投资者，为房地产商提供资金补充，改善现金流财务状况，契合长期租赁住房作为重资产在前期建设和运营时期的密集资金需求。
2017年10月23日，国内房地产开发商保利公司以自持租赁住房（青年公寓、老年公寓）为基础资产，发行50亿元规模的“中联前海开源保利地产(15.640, 0.21, 1.36%)租赁住房一号资产支持专项计划”，采用结构化模式，其中次级份额由保利持有，40亿元优先级份额在上交所流通。
通过REITs模式，将租赁住房的不动产资产转化为标准化、可流通的份额资产，释放存量资产中沉淀的资金，将回流的资金再用于项目建设中，有利于实现长期租赁住房市场的良性发展，从资金端推动构建房地产长效机制的良性循环。
Copyright © 2017-2018