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随着国家的宏观调控，房地产市场正在往住房租赁市场发展。在十九大提出的‘加快建立多住体供给，多渠道保障，租赁并举的住房机制，以及九部委联合印发的‘支持租购同权’的新政颁布等等，都意味着住房租赁市场得到了国家的支持，未来发展空间广阔。”天沁财富信托研究院提出，“然而长租公寓是租房市场发展的重要领域，也是信托公司参与的新业务领域。”
“长租公寓的运营模式主要有‘包租运营’，‘购置运营’和‘整体开发’三种。其中‘包租运营’是房屋中介商，消费级运营商及互联网企业的主流模式，其因为资金占用低，空置率低和周转率高，项目现金比较稳健的优点获得了很多人的青睐。”天沁财富信托研究院补充道，“而‘包租运营’是房地产投资基金、酒店服务商、高端公寓服务商的主流模式，但是有着长周期资金的需求，前期购置的投入和占用比较高。‘整体开发模式’比较适合房地产商，依托对于地产开发的丰富经验，能够较好地控制整体的成本。但也有一定的缺点，因为租金回报期比较长，长租公寓建成之后还需要较长的运营阶段，前期的投入资金就会被长期占用。”
“信托公司参与长租公寓的投资，主要是针对购置运营模式。信托公司发起信托计划或者以有限合伙项目公司的形式募集资金，购置公寓或者其他适合运营长租公寓的地产。”天沁财富信托研究院表明，“当然信托公司也可以参与长租公寓资产证券化服务，这就适用于包租运营和购置运营模式，如魔方公寓ABS、自如ABS等。”
“信托公司也可以选择‘股’+‘债’的模式共同参与开发，减少开发商自持物业的压力，还可以通过开发商回购的方式退出，可以减少纯租赁项目现金回流的不足对信托计划本息兑付的影响。”天沁财富信托研究院提出。
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