财经新闻网消息：
据美联社记者统计，2023年以来，截至10月8日，保协披露的保险资金大型房地产投资项目多达32起。 平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、建信人寿等保险公司的房地产项目投资金额从数十亿到数百亿不等，项目涉及商业地产、工业园区等。
平安创盈资本管理有限公司总经理林晔表示，在资产短缺加剧的背景下，保险资金投资房地产，一方面拓宽潜在投资空间，有利于资产与资本的匹配。负债； 另一方面，也促进了房地产行业的健康发展。 值得注意的是，随着房地产市场周期见底，资本市场长期流动性趋于宽松，行业预测以2021年为基期。 未来10年，投资性房地产整体投资回报率有望逐步恢复并攀升至8%以上。
房地产投资加速，三大险企斥资122亿元加大投资
政策暖吹，房地产投资升温加速。 10月7日，中粮地产投资有限公司（以下简称“中粮地产”）发布关于子公司西单大悦城有限公司（以下简称“西单大悦城”）资产转让的公告。城市”）。
内容显示，为回笼资金、盘活存量资产，实现资产价值最大化，中粮地产控股旗下西单大悦城公开挂牌转让给北京昆廷资产管理有限公司（以下简称“中粮地产”）。 “北京昆廷”）通过北京产权交易所100%股权及债权。 本次交易挂牌价格为42.56亿元。
据悉，北京昆廷的主要资产是位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场项目，总建筑面积81454平方米，停车位377个。 同时，退市方需要承担西单大悦城对北京昆廷的债权，即西单大悦城向北京昆廷应收的8.07亿元股东贷款本金将计入上市价格。
目前，本次交易标的在工商交易所的挂牌期限已满。 根据工商交易所反馈，中邮人寿为合格意向受让方。 9月28日，西单大悦城与中邮人寿签订产权交易合同，交易价格42.56亿元。
除了中邮人寿收购北京坤鼎100%股权及债权外，就在10天前，万科全资子公司北京万永房地产开发与华泰资管签署协议，设立一家或多家房地产债务投资计划。 向华泰资管申请融资。 融资本金总额不超过40亿元，融资期限最长10年。
业内人士表示，房地产债权投资计划的底层资产是万科拥有的、能够持续产生稳定现金流的商业地产。 万科与华泰资管的此次交易可以说是各得其所。 一方面，万科将获得长期低成本规模资金，另一方面，华泰资管将获得扩张优质债权资产的机会。
除了华北之外，保险资金也在华南珠海有所动作。 9月28日，世茂集团（00813.HK）与上海世茂股份有限公司（.SH）公告，为缓解流动性困难，拟以总价出售珠海综合体项目51%股权。 39.1亿元。 该公司为项目合资公司，背景主要为中国人寿。
世茂集团表示，珠海世茂新区的主营业务是在珠海开发综合商业及商业综合体开发项目。 项目目前分六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及会展中心。
粗略计算，中邮人寿拿下中粮置地广场项目，华泰资管投资万科房地产债券计划，中国人寿收购世茂珠海综合体一半股权。 三笔交易的保险资金成本已达122亿元。
各大机构房地产投资比例不足5%，保险资金配置结构有待优化。
保险资金规模大、期限长、风险偏好低。 银行存款、国债、地方政府债等固定收益产品一直是保险资金配置的主战场。
林晔表示，固定收益产品收益低，且容易受通胀影响。 此外，近年来保险业的快速发展导致保费收入激增，给资产端带来了巨大的配置压力。 在此环境下，拓宽保险资金投资渠道，适当提高投资收益，优化保险资金配置结构显得尤为重要。
林晔介绍，房地产领域作为资金密集型行业，投资周期长，开发商融资压力大，房地产行业风险大多集中在开发阶段。 一旦基础资产进入稳定运行阶段，就可以为资产持有者提供长期服务。 稳定的现金流收入与保险资金的属性高度契合。
房地产开发商通过出售项目公司股权的方式将成熟资产资本化，盘活现有资产，收到资金后进入下一个开发周期。
因此，利用保险资金投资房地产，不仅拓宽了自身的投资渠道，也促进了房地产行业的健康发展。
值得注意的是，虽然房地产资产配置价值凸显，但国内保险业目前普遍减持。
以中国邮政人寿为例。 根据中诚信国际信用评级公告，公司以固定收益类资产为主要配置方向。 2023年上半年，实现投资收益及公允价值变动收益合计71.95亿元。
华泰资管对外披露，截至2022年末，其债权投资余额为7.22亿元，其中债权计划余额为4.9亿元，占比最大，其次为公司债，约1.29亿元。
“基于此，华泰资管过去的债券投资规模并不大，但现在与万科合作房地产债券投资计划，可以说获得了超大订单。”一位人士表示。业内人士。
国寿投资控股副总裁刘辉此前表示，目前各大机构对房地产资产的配置比例普遍只有3%-4%，行业全规模房地产资产仅超过1万亿，与国际同行平均比例相比，约为10%。 差距很大。
投资地产迎发展机遇，业内预测未来10年整体回报率有望超8%
当前，我国正在加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。 完善科技创新体制机制，服务实体经济和产业升级，实现共同富裕，已成为时代发展的主题。
这些目标和举措的提出，不仅为后疫情时代中国经济复苏注入更强信心和动力，也为保险资金和房地产资产配置指明了方向。
国寿资管房地产投资部总经理李兴焕等预测，随着房地产市场周期见底、资本市场长期流动性趋宽松，未来10年2021年为基期，投资性房地产市场整体投资收益率有望逐步恢复并攀升至8%以上。
从可持续角度看，一线城市写字楼、零售、物流投资总投资回报率预计分别为5.7%、6.5%、7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。
“对于机构投资者来说，房地产是抵御经济波动的战略配置资产，也是化解当前保险资金运用压力的有效战术工具。保险资金应在专业分析和审慎判断的基础上，抓住机遇，稳步出击。”它不仅可以应对短期危机挑战，还有助于优化长期资产组合。”刘辉表示。
基于当前的政策环境、市场生态以及保险资金的内在禀赋，林晔建议保险资金可以从以下三个方面考虑参与房地产证券化市场。
一是多元化资产配置，寻找符合经济发展趋势的“新经济”房地产投资机会。
“在中国经济新旧动能转换的背景下，房地产的底层逻辑逐渐从原有的资产和投资属性转向产业和发展保障属性，强化支撑确定性增长的新基建”资产配置不仅是保险机构多元化资产配置的有效举措，也是保险资金服务经济高质量发展的有效途径。实体经济。”林夜说。
二是全产业链布局，打通债务、Pre-REITs、REITs全链条投资体系。
三是投资与运营联动，金融侧与产业侧有机协同、联动。 作为金融资本，保险资本从资本角度寻找投资机会，以多种形式联手行业各方已成为重要方向。 产融结合成为重要方向。
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